賣房要付哪些錢？淨到手怎麼算｜2026 稅費與仲介費一次看
成交價不是你拿到的錢。賣方要負擔仲介服務費（買賣雙方合計上限為成交價 6%）、房地合一稅、土地增值稅、代書費與貸款清償。本文用一間 1,500 萬的房子逐項拆解，並說明自住優惠與重購退稅怎麼把稅額壓下來。
「成交 1,500 萬」跟「我拿到 1,500 萬」是兩件事。中間差多少，很多屋主是到了簽約才第一次認真算。
賣方要負擔的主要有五項：仲介服務費、房地合一稅、土地增值稅、代書相關費用，以及原有貸款的清償。其中房地合一稅的級距跨度很大——持有 2 年以內是 45%，超過 10 年是 15%，符合自住條件還有 400 萬免稅額。這一項往往決定了你的淨到手。
建議在訂價階段就先算一次，而不是等買方出價才算。算出來不如預期，還有時間調整賣的時機或方式。
賣方要付的五項費用
| 項目 | 誰付 | 大概範圍 |
|---|---|---|
| 仲介服務費 | 賣方（買賣雙方合計上限 6%） | 實務上賣方多為 2–4% |
| 房地合一稅 | 賣方 | 課稅所得的 15% – 45% |
| 土地增值稅 | 賣方 | 一般稅率 20% / 30% / 40%；自用住宅 10% |
| 代書費、履約保證、規費 | 多由買賣雙方分擔 | 數千至數萬元 |
| 原貸款清償與相關費用 | 賣方 | 視餘額與契約條件 |
契稅、印花稅與登記規費一般是買方負擔，賣方不必算進來。
一、仲介服務費：6% 是買賣雙方合計的上限
這是最常被誤解的一項。內政部公告的標準是：買賣雙方合計的服務報酬總額，不得超過實際成交價金的 6%。不是賣方 6%、買方再 6%。
6% 是上限不是定價，業者應依公平競爭原則自訂標準，實務上的分攤方式各家不同。簽委託之前就該把費率、計算基礎與何時支付寫清楚。
要確認的三件事：費率是多少、以成交價還是其他基礎計算、以及如果中途解約或由你自己找到買方，費用怎麼算。這些都寫在委託契約裡，簽之前看完。
二、房地合一稅：級距差距最大的一項
105 年 1 月 1 日以後取得的房地，於 110 年 7 月 1 日以後交易者，適用房地合一稅 2.0。課稅所得的算法是：
成交價 − 取得成本 − 必要費用 − 土地漲價總數額 = 課稅所得
| 持有期間 | 稅率（境內居住者個人） |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年未逾 5 年 | 35% |
| 超過 5 年未逾 10 年 | 20% |
| 超過 10 年 | 15% |
自住優惠：同時符合三項條件——本人、配偶或未成年子女設有戶籍且持有並居住連續滿 6 年；交易前 6 年內無出租或供營業使用；前 6 年內未曾適用過本優惠——課稅所得 400 萬元以下免稅，超過部分課 10%。
可以用本站的房地合一稅試算工具輸入買賣價格與持有期間先抓一個量級。
兩個容易踩的坑：一是繼承取得的房地，成本以房屋評定現值與土地公告現值認定，通常遠低於市價，帳面獲利被放大，稅負常常高於預期。二是無論賺賠都要申報，須於所有權移轉登記日次日起 30 日內完成，未申報會被處 3,000 元至 3 萬元罰鍰。
三、土地增值稅：自用住宅可以從 20% 降到 10%
土增稅課的是土地的漲價部分，納稅義務人是賣方。一般稅率依漲價倍數累進：未達 100% 課 20%、100% 以上未達 200% 課 30%、達 200% 課 40%。
自用住宅優惠稅率是 10%，但有條件，而且分成兩種：
| 類型 | 主要條件 |
|---|---|
| 一生一次 | 都市土地不超過 300 平方公尺（約 90 坪）；地上建物為本人或配偶、直系親屬所有並已設籍；出售前 1 年內未供營業或出租。一人一生限用一次。 |
| 一生一屋 | 須先用過一生一次；本人或配偶、未成年子女出售前連續設籍滿 6 年且持有滿 6 年；出售前 5 年內未供營業或出租；都市土地不超過 150 平方公尺（約 45 坪）；出售時名下無其他房屋。無次數限制。 |
這兩項的認定細節多，建議在訂價階段就請地政士先確認你符合哪一種，因為差距是 10% 對 20%～40%。
四、一間 1,500 萬的房子，大概會扣掉多少
以下是示意，不是你的實際數字——每一項都會因取得成本、持有期間、設籍狀況與各項優惠而大幅變動。
| 項目 | 金額（示意） | 說明 |
|---|---|---|
| 成交價 | 1,500 萬 | |
| 仲介服務費 | −45 萬 | 以賣方 3% 計 |
| 房地合一稅 | 視情況 | 持有 10 年以上、課稅所得 300 萬 → 約 45 萬；符合自住滿 6 年 → 0 元 |
| 土地增值稅 | 視情況 | 符合自用住宅 10% 與一般 20% 的差距可能到數十萬 |
| 代書費、履保、規費 | −1 至 3 萬 | |
| 原貸款清償 | 視餘額 | 另有提前清償違約金的可能 |
同一間房子，持有期間與設籍狀況不同，淨到手可能差到一百萬以上。所以「我這間值多少」和「我能拿到多少」要分開問，而且第二個問題才是你真正該規劃的。
五、換屋的話，重購退稅可以把稅拿回來
賣掉舊屋繳了房地合一稅之後，在期限內買新屋自住，可以按比例退稅。新舊屋移轉登記日間隔須在 2 年以內，先買後賣或先賣後買都適用；新屋價格大於或等於舊屋售價可全額退還，較低則按比例退還。
賣之前的四個動作
- 01 先算淨到手，再訂價。用取得成本、持有期間與設籍狀況算出稅額，才知道這個開價能不能達成你的資金目標。
- 02 確認自住優惠的資格。房地合一稅的 400 萬免稅額與土增稅的 10% 優惠，條件都跟設籍與居住年限有關，差幾個月就差很多。
- 03 把委託條件看完。費率、計算基礎、委託期間、解約條件、自己找到買方時怎麼算。
- 04 備齊文件。權狀、謄本、身分證件、原始取得成本的憑證（買賣契約、繳稅證明、裝修發票）。取得成本的憑證直接影響課稅所得，找不到會吃虧。
想先抓一個淨到手的量級，歡迎提供社區、樓層、坪數、取得年份與設籍狀況，澄果團隊幫你做一次概算。估價免費，也不需要先簽委託。
如果你正準備換屋，也可以先了解買房需要準備多少現金，比較賣屋淨到手與下一間房子的購屋成本。
土地增值稅的自用住宅優惠，條件比多數人以為的細。「一生一次」要求戶籍登記、出售前 1 年內無出租或營業、都市土地 300 平方公尺以內、一人一生一次；用過之後還有條件更嚴格的「一生一屋」。四個條件、最容易卡關的兩項與申請期限，見自用住宅 10% 優惠稅率四大條件。
澄果團隊諮詢電話：07-9766977
資料查核日期：2026 年 10 月 8 日。本文為一般性說明，稅務認定個案差異大，實際稅額請以國稅局與地方稅捐稽徵機關核定為準，或洽地政士、會計師。仲介服務報酬依內政部公告之不動產仲介經紀業報酬計收標準，買賣雙方合計不得超過實際成交價金 6%。
