跳到主要內容
TAIWAN REALTY 澄果團隊
Notes

知識文章

買房、賣房、換屋最常卡住的幾個問題，我們用自己整理的實價登錄資料回答—— 255 個社區、26,050 筆成交。內容會隨法規與市場變動更新，發布日期標在每篇文章上。 要賣房的話，下面的「賣房」分類有訂價、稅費與委託簽約的完整說明。

高雄中都重劃區（三民區）空拍，愛河與中都濕地公園旁的新大樓群
選屋 約 10 分鐘

高雄中都重劃區買房指南｜18 個社區、2,809 筆成交紀錄的完整分析

中都的住家成交單價中位 36.8 萬／坪，是高雄四大生活圈最高；但總價常見區間只有 1,018 到 1,674 萬，是四區最窄。原因是這一區幾乎只賣一種產品：屋齡 5 年內、30 到 50 坪的 2 到 3 房新大樓。本文用逐筆實價登錄拆解行情、走勢該怎麼讀、房型與總價帶、公設比、路段、社區與學區。

閱讀全文 →
高雄美術館特區逐年單價中位數：全部成交 vs 屋齡 15 年以上，以及屋齡 5 年內的成交佔比
生活圈 約 8 分鐘

高雄美術館特區值不值得買？13,131 筆成交怎麼說

用內政部實價登錄在美術館特區的 13,131 筆電梯住宅成交，拆長期走勢、屋齡分層的真實價位、總價帶與房型分布，以及跟另外三個生活圈的對等比較。重點：2024 年的高點是新成屋交屋潮造成的組成變化，中古屋那一層幾乎沒有動。

閱讀全文 →
買房要付哪些錢｜1,500 萬成交價的頭期款與交易費用拆解
首購 約 9 分鐘

買房要付哪些錢？頭期款之外還要準備多少｜2026 稅費與仲介費一次看

頭期款不是你要準備的全部。以 1,500 萬成交、核貸八成計算，頭期款 300 萬之外還要再加約 41 萬——仲介服務費 30 萬，加上契稅、印花稅、登記規費、抵押權設定、代書與貸款相關費用約 11 萬。而且契稅不是用成交價乘 6%，仲介費的 6% 也是買賣雙方合計的上限。本文逐項拆開，並說明核貸成數掉一成，自備現金要多準備多少。

閱讀全文 →
繼承房屋出售稅負｜新舊制判斷、持有期間併計與取得成本認定
稅務 約 11 分鐘

繼承來的房子要賣，稅怎麼算？取得日怎麼認定

繼承來的房子馬上賣，會不會被課 45%？多半不會。房地合一稅的新舊制看的是「被繼承人」的取得日，持有期間也可以併計被繼承人持有的時間，連續繼承還能把歷次都加起來。真正要小心的是另外兩件事：同一間房子的不同持分可能分屬不同制度、適用不同稅率；以及成本不是父母當年的買價。

閱讀全文 →
看屋前要查的六個謄本欄位｜主要用途、完成日期、面積、其他登記事項、權利範圍、他項權利
貸款 約 10 分鐘

看屋時就該查的六件事，謄本上都寫著

房貸送件一定會附謄本，而謄本上的六個欄位，你在簽約之前就看得到。主要用途登記的是不是住家用、建築完成日期、權狀面積怎麼組成、其他登記事項有沒有註記、權利範圍是不是完整持分、土地的權利種類——這六項任何一項不對，後面的資金規劃就要重算。本文說明每一項在謄本的哪一部、怎麼查、查到什麼狀況要先問清楚。

閱讀全文 →
聯徵查詢紀錄與信用評分｜30 天內多家查詢只計一次
貸款 約 9 分鐘

問很多家銀行會傷聯徵嗎？查詢紀錄與信用評分一次看懂

「多問幾家銀行會傷聯徵」是誤解。聯徵中心明定，為避免比價造成評分下降，最近一年內每 30 天的新業務查詢都視為同一筆信用需求，只計 1 次。本文整理查詢紀錄的揭露期限、哪些查詢才會進評分模型、自己查會不會扣分、信用評分 200 到 800 分怎麼看，以及各類信用紀錄分別留多久。

閱讀全文 →
土地增值稅自用住宅優惠稅率｜一生一次與一生一屋的四大條件對照
稅務 約 10 分鐘

自用住宅 10% 優惠稅率四大條件，賣房最容易卡在哪一關？

土地增值稅的一般稅率是 20%、30%、40% 三級累進，符合自用住宅用地規定可以改用 10% 單一稅率。一生一次的四個條件裡，最容易卡住的是戶籍與出租——而且出租過的房子有明確的等待期：一生一次要等滿 1 年、一生一屋要等滿 5 年。本文把一生一次與一生一屋的條件、面積限制、申請期限逐項列出，並說明兩者和房地合一稅自住優惠的差別。

閱讀全文 →
高雄農十六特區買房指南｜72 個社區實際成交行情與四大生活圈對照
選屋 約 11 分鐘

高雄農十六特區買房指南｜72 個社區、6,393 筆成交紀錄的完整分析

農十六的住家成交總價中位數 1,220 萬元，是高雄四大生活圈最低。單價中位 30.0 萬／坪只比美術館特區低 8%，但總價低了 27%——差距在坪數，不在單價。這一區也是四區裡唯一沒有從高點回落的，而且同時存在 13 坪的一房與 116 坪的大宅。本文用逐筆實價登錄拆解行情、十五年走勢、屋齡結構、房型與總價帶、路段與學區。

閱讀全文 →
大樓蓋越高越貴嗎｜控制完工年代前後的單價對照
選屋 約 7 分鐘

大樓蓋越高越貴嗎？固定屋齡後，差距消失甚至反轉

21 層以上的大樓單價中位數 33.7 萬，12 層以下只有 25.1 萬，看起來蓋越高越貴。但這兩群的完工年中位數差了 19 年——把屋齡固定住之後，差距從 8.6 萬縮到 0.5 萬，2020 年後完工的更直接反轉：13–20 層 39.7 萬，反而高於 21 層以上的 37.6 萬。樓高不是價格因子。

閱讀全文 →
高雄買幾房最好｜一房到四房的單價、總價與成交占比對照
選屋 約 7 分鐘

高雄買幾房最好？12,066 筆成交看單價、總價與供給結構

三房是高雄四大生活圈的主流，占成交 43%。但單價最高的是一房（34.9 萬／坪），最低的是四房（31.3 萬）——坪數越大單價越低。更值得注意的是供給結構：2010 年代完工的社區四房占 29%，2020 年後只剩 9%，兩房則從 11% 衝到 35%。新案正在明顯地往小坪數走。

閱讀全文 →
實價登錄備註欄解讀｜含裝潢與親友交易對單價的實際影響
選屋 約 8 分鐘

實價登錄的「備註欄」怎麼看？含裝潢貴 13% 是假的，親友交易低 18% 是真的

實價登錄每筆成交右邊都有一個備註欄，38.7% 的成交有註記。最常被拿來解釋價格的是「含裝潢傢俱」——這些成交的單價中位數確實比沒備註的高 12.9%，但把年份固定住再比，差距只剩 2.3%。真正要剔除的是「親友間交易」：同社區同年份對照，低 17.5%，199 個對照格裡有 172 格是負的。

閱讀全文 →
房地合一稅 2.0 四個持有期間級距的稅率與稅額對照
稅務 約 10 分鐘

房地合一稅 2.0 完整試算：持有幾年、稅率多少、怎麼報？

賣房賺 300 萬，稅金從 45 萬到 135 萬，差距就看持有幾年。房地合一稅 2.0 把 45% 與 35% 的高稅率期間各延長一倍：持有 2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年未逾 10 年 20%、超過 10 年 15%；符合自住條件者，課稅所得 400 萬元以下免稅，超過部分只課 10%。本文把級距、課稅所得的算法、申報期限與罰則一次講完，並附互動試算工具。

閱讀全文 →
父母贈與房地給子女｜受贈取得的成本認定與未來出售稅負對照
稅務 約 11 分鐘

父母贈與不動產給子女，贈與稅與未來賣出的成本差異

父母把房子贈與子女，當下可能一毛贈與稅都不用繳，但子女將來賣掉時，成本不是父母當初的買價，而是受贈時的房屋評定現值加公告土地現值（按物價指數調整，再加上受贈時繳的契稅與土地增值稅）。兩者差距會直接變成課稅所得。本文用財政部的實例與一組高雄情境把差額算出來，並說明配偶間贈與為什麼完全是另一回事。

閱讀全文 →
高雄車位值多少錢｜坡道平面與坡道機械的實價登錄價格對照
選屋 約 8 分鐘

高雄車位值多少錢？2,630 筆實價登錄的平面與機械價差

仲介說「車位大概兩百萬」，但那是平面還是機械？用本站收錄社區中、內政部實價登錄有單獨揭露車位價的成交統計：一般住家規模的坡道平面車位中位數 200 萬，坡道機械只有 105 萬，差 1.9 倍。車位占總價的中位數是 12%。另外有將近一半的車位沒有單獨揭露價格，直接被包進總價裡。

閱讀全文 →
高雄瑞豐巨蛋生活圈買房指南｜37 個社區實際成交行情與四大生活圈對照
選屋 約 10 分鐘

高雄瑞豐・巨蛋生活圈買房指南｜37 個社區、3,109 筆成交紀錄的完整分析

瑞豐・巨蛋的住家成交單價中位數 30.1 萬／坪，與農十六的 30.0 萬／坪同為高雄四大生活圈最低水準；公設比中位數 28.44% 是四區最低。總價中位 1,322 萬比農十六的 1,220 萬高，差別不在單價，而在坪數——這一區的成交坪數中位數 47.9 坪，農十六只有 40.2 坪。本文用逐筆實價登錄拆解這一區的行情、屋齡結構、路段與學區。

閱讀全文 →
高雄屋齡和房價差多少｜1990 年代到 2025 年新成屋的單價中位數對照
選屋 約 10 分鐘

高雄屋齡和房價差多少？12,029 筆成交看新成屋溢價（2026）

用本站 255 個社區、2020 年起 12,029 筆實價登錄成交統計：1990 年代完工的社區單價中位數 21.0 萬／坪，2020–2024 年完工的是 36.0 萬，2025 年後交屋的新案是 47.5 萬。單看美術館特區，2025 年後的新案比 2000 年代初的社區貴了九成。本文拆解這個溢價合不合理、以及預算固定時該怎麼選。

閱讀全文 →
公設比高就是買貴了嗎｜控制完工年代前後的單價對照
選屋 約 9 分鐘

公設比高就是買貴了嗎？用 11,535 筆高雄成交驗證

表面上看，公設比越高的社區成交單價越高——35–39% 這一組中位數 37.0 萬／坪，25–29% 只有 27.8 萬。但把完工年代固定住重算，價差完全消失，2020 年代甚至反向。公設比與完工年的相關係數高達 0.823，它不是價格因子，而是年代的代理變數。

閱讀全文 →
高雄高樓層值多少｜154 個社區的高低樓層單價差距實測
賣房 約 9 分鐘

高雄的高樓層到底值多少？154 個社區實測，只差 6.7%

用本站 154 個可配對的高雄社區統計：同一個社區內，高樓層（最上三分之一）的成交單價中位數比低樓層（最下三分之一）高 2.13 萬元／坪，約 6.7%。154 個社區中有 104 個是高樓層較貴，但也有 50 個相反。頂樓更沒有系統性折價。本文說明這個數字怎麼用、以及為什麼不能直接套用在你的社區。

閱讀全文 →
你的社區一年成交幾戶｜199 個高雄社區的年周轉率實測
賣房 約 10 分鐘

你的社區一年成交幾戶？199 個高雄社區的流動性實測

屋主最常問「我的房子好不好賣」，但很少人去量。用本站 199 個社區的成交資料算出年周轉率：中位數 2.3%，也就是一個 100 戶的社區一年大約成交 2 到 3 戶。範圍從 0.6% 到 9.1%，差距 16 倍。知道自己社區的數字，才知道「掛三個月沒動」是正常還是有問題。

閱讀全文 →
專任委託和一般委託差在哪｜簽約前要確認的條款
賣房 約 11 分鐘

專任委託和一般委託差在哪？簽約前要確認的 7 件事

專任委託的核心差別只有一句話：委託期間內，你不能自己賣，也不能另外委託別家。依內政部契約書範本，違反時視為受託人已完成仲介義務，服務報酬要一次全額付清。本文說明兩種委託的實際差異、各適合什麼情況，以及簽約前必須確認的條款。

閱讀全文 →
同社區不同門牌真的會分到不同學校嗎｜高雄學區查核指南
首購 約 10 分鐘

高雄學區怎麼查？162 個里有 39 個分屬兩所以上國小

高雄的學區以里、甚至以鄰劃分，社區名稱不是依據。本站轉錄115學年度官方劃分表，收錄鼓山區、左營區、三民區共 164 個里：國小有 39 個里分屬兩所以上學校，54 筆用鄰別切開，3 所總量管制學校。同社區不同門牌確實可能讀不同學校——本文給出可操作的四步驟查核法。

閱讀全文 →
【為什麼我們專營高雄美術館特區？】
生活圈 約 5 分鐘

【為什麼我們專營高雄美術館特區？】

澄果團隊深耕高雄美術館特區十年以上，每天走同一個區域、看同一批社區。這篇說明為什麼專營一區能給出更準的訂價與更快的成交，以及我們如何用實價登錄逐筆比對，而不是報一個籠統的價格。

閱讀全文 →
先買後賣與先賣後買的資金壓力與居住彈性比較
換屋 約 10 分鐘

換屋該先買還是先賣？資金缺口、18 個月切結與三個時鐘

先買後賣最怕的是「名下有房只能貸七成」，但央行的換屋協處措施讓這件事有解：與銀行切結、自撥款日起 18 個月內賣掉舊屋並清償、塗銷抵押權，就不受第 2 戶的成數上限，也可以有寬限期——以 1,668 萬的三房計算，頭期差 167 萬。本文用本站 12,066 筆成交算出換屋的實際缺口，並說明切結 18 個月、重購退稅 2 年、自住優惠 6 年這三個時鐘怎麼互相牽制。

閱讀全文 →