換屋該先買還是先賣？資金缺口、18 個月切結與三個時鐘
先買後賣最怕的是「名下有房只能貸七成」，但央行的換屋協處措施讓這件事有解：與銀行切結、自撥款日起 18 個月內賣掉舊屋並清償、塗銷抵押權，就不受第 2 戶的成數上限，也可以有寬限期——以 1,668 萬的三房計算，頭期差 167 萬。本文用本站 12,066 筆成交算出換屋的實際缺口，並說明切結 18 個月、重購退稅 2 年、自住優惠 6 年這三個時鐘怎麼互相牽制。
統計基準：本文的成數上限、寬限期規定與換屋協處措施，依中央銀行選擇性信用管制規定與公開報導整理，查核日期 2026-10-14（已比對至央行 2026 年 9 月 17 日理監事會議後的現行規定）。文中各房型的總價中位數取自本站收錄 255 個社區、成交日期 2020 年 1 月起的 12,066 筆住家實價登錄成交紀錄，統計基準日 2026-10-13。試算中的原貸款餘額、成數、利率、年限與各項費用率均為便於說明的假設值，實際成數與利率由銀行依物件與個人條件核定。
決定換屋之後，第一個要面對的問題是：先買，還是先賣？
大部分人會從「我撐不撐得住兩筆房貸」開始想。但在那之前，有一件更早該確認的事——先買後賣不一定只能貸七成。這一條如果不知道，整個資金規劃會算錯一百多萬。
先看缺口有多大
換屋多半是往上換。用本站 12,066 筆住家成交的中位數看，高雄四大生活圈的級距差距是這樣：
| 房型 | 總價中位數 | 坪數中位數 | 成交筆數 |
|---|---|---|---|
| 2 房 | 933 萬 | 29.4 坪 | 3,272 筆 |
| 3 房 | 1,668 萬 | 49.1 坪 | 5,202 筆 |
| 4 房 | 2,500 萬 | 75.4 坪 | 1,990 筆 |
2 房換 3 房，中位數差 735 萬；3 房換 4 房，差 832 萬。這還只是房價的差額，沒算進賣屋的仲介費與稅、買屋的頭期與規費。換屋的現金缺口通常比屋主預期的大。
關鍵的一條：18 個月切結
自 2026 年 9 月 18 日起，自然人第 2 戶購屋貸款的成數上限是 7 成，而且不得有寬限期。先買後賣的人名下還有舊屋，新屋就是第 2 戶——這是先買後賣最大的資金障礙。
但央行對換屋自住者另有協處措施。與承貸金融機構切結，在第 2 戶購屋貸款撥款日起 18 個月內，出售第 1 戶並完成產權移轉登記、清償第 1 戶房貸、塗銷抵押權（且不得以轉貸等方式規避），就不受成數上限、也不受不得有寬限期的限制。這個期限原本是 1 年，後來延長為 18 個月。
| 以 1,668 萬的三房計算 | 貸款金額 | 頭期款 | 加買方費用後需要的現金 |
|---|---|---|---|
| 未切結（第 2 戶上限 7 成） | 1,167.6 萬 | 500.4 萬 | 約 550 萬 |
| 有切結（假設銀行核貸 8 成） | 1,334.4 萬 | 333.6 萬 | 約 384 萬 |
| 差距 | 166.8 萬 |
一張切結書，頭期款差 167 萬。而且不只頭期——沒切結就不能有寬限期，過渡期要同時繳兩筆完整的本息。要注意這是上限的解除，不是保證：實際成數仍由銀行依物件與個人條件核定。 更要注意「18 個月內」要做到什麼程度：不是找到買方、也不是簽了約就算，而是要完成產權移轉登記、清償原貸款、塗銷抵押權。從簽約到過戶還有一段流程，所以實際可用的銷售期比 18 個月短。期限內沒做到的後果是取消寬限期、收回超過成數的貸款差額，並加收罰息與違約金。
過渡期每個月要多繳多少
假設舊屋貸款餘額還有 400 萬，新屋貸 1,334.4 萬、利率 2.3%、30 年本息均攤：
| 狀況 | 舊屋月付 | 新屋月付 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 兩筆都正常攤還 | 15,392 元 | 51,348 元 | 66,740 元 |
| 新屋有寬限期（只繳息） | 15,392 元 | 25,576 元 | 40,968 元 |
| 差距 | 每月 25,772 元 |
過渡期如果拖到一年，這兩種情況的現金流差距超過 30 萬。這也是為什麼切結的價值不只在頭期款。
先賣後買：壓力小，但要算住哪裡
舊屋賣掉、貸款清償之後，名下沒有房屋，新屋就不受第 2 戶的成數限制，首購優惠的資格認定也比較單純。資金壓力小很多。
以 933 萬賣掉二房、原貸款餘額 400 萬、賣方費用（仲介 3% 加代書等）約 29 萬計算，淨到手約 504 萬；買 1,668 萬的三房、貸八成，需要的現金約 384 萬——有餘裕。
代價在生活。從舊屋交屋到新屋入住，中間可能要租屋幾個月，加上一次搬家與倉儲。更實際的風險是時間壓力下的妥協：手上有錢但沒地方住，很容易為了趕快定下來，買了不夠滿意的房子。這種妥協的代價，通常遠大於省下來的利息。
先買後賣：從容，但怕舊屋賣不掉
居住安排最從容——看到喜歡的就能出手，裝修好再搬，舊屋也可以空屋整理後再賣，賣相通常比較好。
風險集中在一件事：舊屋比預期難賣。沒切結的話是資金壓力；有切結的話，18 個月的期限就是硬的。動手之前先問自己：如果舊屋六個月賣不掉，我撐不撐得住？如果答案是勉強，那要重新考慮。
要評估舊屋多久賣得掉，可以看同社區的成交密度——社區總覽每個社區頁都列出逐筆成交紀錄與期間，一年成交幾戶看得出來；你的社區一年成交幾戶那篇把 199 個社區的流動性算過一輪。
第三條路：兩邊同時談
實務上最常見的其實是「兩邊同時談」，讓新舊屋的交屋時間盡量銜接。做得好可以同時避開資金壓力與過渡期租屋，但這也最考驗執行——任何一邊延遲，整個安排都要重排。
要讓它成立，通常要在契約上先留好彈性：交屋日的約定、價金支付的時程、以及一方延遲時的處理方式。這些在簽約前就要談，不是等時程卡住才補。
三個時鐘同時在跑
換屋真正難的地方，是有三個期限彼此牽制，而且起算點都不一樣：
| 時鐘 | 長度 | 從哪天起算 | 管什麼 |
|---|---|---|---|
| 切結出售 | 18 個月 | 第 2 戶購屋貸款撥款日 | 貸款成數與寬限期 |
| 重購退稅 | 2 年 | 新舊屋移轉登記日的間隔 | 賣舊屋繳的房地合一稅能不能退 |
| 自住優惠 | 6 年 | 舊屋設籍並居住起算 | 賣舊屋的 400 萬免稅額與 10% 稅率 |
最常見的衝突是第三個。舊屋設籍居住如果只差兩三個月就滿 6 年，為了配合新屋的交屋而提前賣掉，可能白白放棄 400 萬免稅額與 10% 優惠稅率——以課稅所得 420 萬為例，符合自住只要 2 萬，不符合、持有 2 年內要 189 萬。在排時程之前先把這個日期查出來。
另外還有一個時鐘沒畫在表上：土地增值稅自用住宅優惠的「出售前 1 年內無出租」（一生一屋是 5 年），條件見自用住宅 10% 優惠稅率四大條件。重購退稅的 2 年則是先買後賣、先賣後買都適用，而且新屋價格大於或等於舊屋售價可全額退還、較低則按比例退還。要注意退稅後新屋有 5 年閉鎖期，不得出租、營業或再移轉。細節見重購退稅怎麼申請。
兩邊的數字都可以先算。賣這邊用房地合一稅試算工具把稅抓出來（勾選「申請重購退稅」就能看到換屋退稅後的實際負擔），買這邊用房貸試算確認月付金與成數，工具頁底下也附了央行現行的成數上限對照表。費用明細分別在賣房要付哪些錢與買房要付哪些錢。
動手之前先確認五件事
- 01 舊屋設籍居住滿幾年了。接近 6 年的話，先算過再決定賣出時間，這一項的金額通常最大。
- 02 舊屋的貸款餘額與提前清償條款。有些房貸在綁約期內提前清償要付違約金。
- 03 跟銀行確認切結的條件。成數解除是上限解除不是保證，而且各家對切結的作業要求不同，先問清楚再決定順序。
- 04 評估舊屋多久賣得掉。看同社區近年的成交密度，不要用期待值抓。
- 05 過渡期的居住與現金安排。租屋、搬家、倉儲都要算進去，並預留至少半年的緩衝。
換屋不是兩筆獨立的交易，是一件要同時管三條時間線的事。
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資料查核日期：2026 年 10 月 14 日。成數上限與寬限期規定依中央銀行 2026 年 9 月 17 日理監事聯席會議決議，2026 年 9 月 18 日起實施；換屋自住者的切結協處措施（18 個月、自第 2 戶貸款撥款日起算、須完成產權移轉登記並清償原貸款、塗銷抵押權）依中央銀行公開說明與報導整理。各房型總價中位數取自本站收錄 255 個社區、2020 年 1 月起的 12,066 筆住家成交紀錄。試算中的原貸款餘額 400 萬、核貸成數、利率 2.3%、30 年期與各項費用率均為便於說明的假設值，非實際核貸條件；稅務部分請以國稅局核定為準，或洽專業地政士、會計師。
