房地合一稅試算

課稅所得 =（成交價 − 取得成本 − 必要費用 − 土地漲價總數額），再依持有期間套用稅率：2年以內45%、超過2年未逾5年35%、超過5年未逾10年20%、超過10年15%。符合自住條件者，課稅所得400萬元以下免稅、超過部分課10%。

須同時符合三項：本人、配偶或未成年子女設有戶籍、持有並居住連續滿6年；交易前6年內沒有出租或供營業使用；本人與配偶及未成年子女在交易前6年內未曾用過這項優惠。要注意如果房子只有未成年子女設籍，但出售時子女已滿18歲，就不符合自住條件。

要。無論賺賠，都必須在所有權移轉登記日次日起30日內完成申報，未申報會被處3,000元至3萬元罰鍰。預售屋則自簽約日次日起算。

可能會。繼承取得的房地，成本以房屋評定現值與土地公告現值認定，通常遠低於市價，帳面獲利因此被放大，實際稅負常常高於屋主預期。建議出售前先做完整試算。

賣掉舊屋繳了房地合一稅之後，在期限內買了新屋自住，可以按比例把稅退回來。新舊屋移轉登記日間隔須在2年以內，先買後賣或先賣後買都適用。新屋價格大於或等於舊屋售價可全額退還，較低則按比例退還。要注意退稅後新屋有5年閉鎖期，不得出租、營業或再移轉。

單就稅率來看，持有愈久稅率愈低。以課稅所得420萬元為例：2年內要繳189萬、超過10年只要63萬；若符合自住滿6年的優惠，更只要2萬元。但實際決策還要考慮市場行情與你的資金規劃，不能只看稅。