賣房要告知哪些事？建物現況確認書 19 項全解析（2026/4 新制）

賣房最容易出事的不是價格，是該講沒講。成屋買賣定型化契約的「建物現況確認書」共 19 項，從違建、滲漏水、海砂屋到非自然身故都要逐項勾選。2026 年 4 月 1 日起新增太陽光電設備與用戶加壓受水設備的揭露，海砂屋檢測標準也改了。本文逐項說明。

賣房子最容易出事的地方不是價格，是該講的沒講。成交之後買方發現漏水、發現頂樓加蓋是違建、發現前屋主在屋內過世，接下來就是解約、減價或求償。

成屋買賣定型化契約的「建物現況確認書」共 19 項，是法定的揭露清單。賣方要逐項勾選，仲介要據實轉述。2026 年 4 月 1 日起生效的新版，新增了太陽光電發電設備與用戶加壓受水設備的揭露，海砂屋的檢測標準也改了。

這份表格不是形式。它同時是你的義務，也是你的保護——誠實勾選並留下紀錄，交屋後買方再主張瑕疵時，你站得住腳。

2026 年 4 月 1 日起，新增與修正了三項

項次	內容	變動
項次 6	混凝土水溶性氯離子（海砂屋）檢測	檢測標準修正：原依新拌混凝土標準（CNS 3090），因建物完工後已無法檢測新拌混凝土，改以硬固混凝土的最大水溶性氯離子含量為準
項次 9	用戶加壓受水設備	新增揭露：建物位於自來水事業供水區域以外（例如高地社區）時，須說明是否設置加壓受水設備及管理維護責任
項次 19	太陽光電發電設備	新增揭露：須說明有無設置、設置依據（依法規或賣方自行）、設置位置，以及由誰負責管理維護

［行政院消費者保護會新聞稿］這三項對高雄的影響：頂樓加裝太陽光電的社區近年增加，以前沒有明文要求揭露，現在要寫清楚是誰的、誰維護、收益歸誰。

19 項完整清單

以下是建物現況確認書的全部項次，依官方表格順序整理。

項次	要確認什麼
1	是否有未登記的改建、增建、加建或違建，及其位置與面積（一樓、頂樓等）。違建須說明可能隨時被拆除或有其他危險。
2	建物型態（一般建物或區分所有建物）及現況格局：是否有隔間、房廳衛各幾間。
3	汽車停車位的樓層、平面或機械式、編號、是否有獨立權狀、是否有分管協議或約定專用。
4	是否有滲漏水及位置，處理方式為賣方修繕後交屋、現況交屋（減價或買方自修）或其他。
5	是否做過輻射屋檢測及結果是否異常。民國 71 至 73 年領照的建物應特別留意。
6	是否做過混凝土水溶性氯離子（海砂屋）檢測，結果是否超過容許值，及處理方式。
7	本建物專有部分是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡事件。產權持有期間與持有之前分別勾選。
8	是否設有住宅用火災警報器，以及其他消防設施。
9	自來水供水與排水是否正常、是否設有用戶加壓受水設備，及不正常時的處理方式。
10	現況是否有出租或被他人占用，及交屋前的處理方式。
11	現況是否承租或占用他人土地，處理方式同上。
12	是否為直轄市或縣市政府列管的山坡地住宅社區，及建築主管機關是否提供評估建議資料。
13	是否有約定專用部分，詳見規約。
14	是否有公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項，及是否檢附。
15	是否由管委會統一管理、管理費的繳納週期與金額，以及是否積欠管理費及金額。
16	附屬設備是否計入建物價款，或由賣方無償贈與或搬離，並逐項列出（電視、冰箱、冷氣、熱水器等）。
17	是否依法設置中繼幫浦機械室或水箱，及所在樓層。
18	樓頂平臺是否依法設置行動電話基地台設施。
19	是否設置太陽光電發電設備，設置依據、位置，以及管理維護權責歸屬。

［成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項］

最容易出事的四項

項次 7：非自然死亡。這一項的勾選分成「產權持有期間」與「持有之前」兩段。持有期間發生的，你知道就必須寫；持有之前的，可以勾「不知道」，但如果事實上知道卻勾不知道，風險很高。這一項的爭議最多，也最常走到訴訟。

項次 4：滲漏水。重點不只是「有沒有」，還有處理方式。選「賣方修繕後交屋」就要真的修到好；選「現況交屋」就要在價格上反映，並讓買方清楚知道他買的是什麼。含糊帶過是交屋後爭議的主要來源。

項次 1：違建。頂樓加蓋、一樓外推、陽台外推都算。即使是前屋主留下的、即使已經存在二十年，都要揭露。這一項同時要說明可能隨時被拆除。

項次 15：積欠管理費。金額再小也要寫。交屋後管委會向新屋主追討，爭議會回到你身上。

一個實務建議：勾選之前，先把你知道的事情全部寫下來，再逐項對照。寧可多講，不要少講。多講最多是價格上反映，少講可能是解約或求償。

告知不實的後果

契約內容若與法規不符，經主管機關限期改正而不改正者，依消費者保護法第 56 條之 1，可處新臺幣 3 萬元以上 30 萬元以下罰鍰；再次限期改正仍未改正者，可處 5 萬元以上 50 萬元以下罰鍰，並得按次處罰。

但對賣方個人而言，更直接的風險是民事責任：買方可能主張物之瑕疵擔保，請求減少價金、解除契約或損害賠償。故意隱匿重大瑕疵的案件，法院判決解約的例子並不少見。

另外依不動產委託銷售的規定，不動產說明書如有隱瞞不實，受託人與經紀人員應連帶負法律責任，並對委託人所受損害負賠償責任。所以仲介也有誘因要你據實填寫——這不是在為難你。

賣之前該準備的文件

01 權狀與建物、土地謄本：確認面積、持分、有無設定或限制登記。
02 社區規約與管委會證明：管理費繳納狀況、是否積欠、有無特別決議。
03 過去的修繕紀錄：尤其是防水、管線、外牆。有做過就附上，這是你的加分項不是扣分項。
04 輻射或氯離子檢測報告（如果做過）：有報告比「沒檢測過」更能說服買方。
05 原始取得成本的憑證：買賣契約、繳稅證明、裝修發票。這影響房地合一稅的課稅所得，詳見賣房要付哪些錢。

訂價的方法在賣房開價怎麼訂，社區的流動性在你的社區一年成交幾戶。

不確定哪些該揭露、怎麼寫才周延，歡迎直接問。澄果團隊會在簽委託之前就把這份表格跟你逐項走一遍。

澄果團隊諮詢電話：07-9766977

資料查核日期：2026 年 10 月 8 日。本文依內政部「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之建物現況確認書整理，新制自民國 115 年 4 月 1 日生效。本文為一般性說明，個案認定與法律效果請洽地政士或律師，並以主管機關最新公告為準。

FAQ

常見問題

賣房子有哪些事情一定要告知買方？

成屋買賣定型化契約的「建物現況確認書」共 19 項，須逐項勾選，包含：未登記的改建增建或違建、現況格局、停車位、滲漏水、輻射屋檢測、海砂屋（氯離子）檢測、是否曾發生非自然死亡、消防設施、供排水與加壓受水設備、是否出租或被占用、是否占用他人土地、山坡地住宅社區列管、約定專用、規約、管理費與是否積欠、附屬設備、中繼幫浦機械室或水箱、行動電話基地台、太陽光電發電設備。

2026 年的成屋買賣新制改了什麼？

自民國 115 年（2026）4 月 1 日生效，建物現況確認書有三處變動：項次 6 海砂屋檢測標準由新拌混凝土（CNS 3090）改為硬固混凝土的最大水溶性氯離子含量；項次 9 新增用戶加壓受水設備的揭露；項次 19 新增太陽光電發電設備的揭露，須說明有無設置、設置依據、位置與管理維護權責。

凶宅一定要告知嗎？

建物現況確認書項次 7 要求揭露本建物專有部分是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡事件，並分「產權持有期間」與「持有之前」兩段勾選。持有期間發生且你知道的必須揭露；持有之前的可勾選不知道，但若事實上知情卻勾不知道，法律風險很高，這一項的訴訟爭議也最多。

漏水要怎麼在契約裡處理？

建物現況確認書項次 4 除了勾選有無滲漏水與位置，還要載明處理方式：賣方修繕後交屋、現況交屋（減價或買方自行修繕）或其他。選修繕後交屋就要確實修好，選現況交屋就應在價格上反映並讓買方清楚知悉。含糊帶過是交屋後爭議的主要來源。

前屋主留下的違建，我也要告知嗎？

要。項次 1 要求揭露未登記的改建、增建、加建或違建及其位置與面積，不論是誰蓋的、存在多久。同時要說明違建可能隨時被拆除或有其他危險。頂樓加蓋、一樓外推、陽台外推都屬於這一類。

沒有據實告知會有什麼後果？

對賣方最直接的是民事責任——買方可能依物之瑕疵擔保請求減少價金、解除契約或損害賠償，故意隱匿重大瑕疵而被判解約的案例並不少。另外契約內容不符規定且經限期改正未改正者，依消費者保護法第 56 條之 1 可處 3 萬至 30 萬元罰鍰，再次未改正可處 5 萬至 50 萬元並得按次處罰。不動產說明書如有隱瞞不實，受託人與經紀人員亦應連帶負責。

積欠管理費要寫出來嗎？

要。項次 15 明確要求載明管理費的繳納週期、金額，以及是否積欠及積欠金額（停車位以清潔費名義收取者亦同）。金額再小也應揭露，否則交屋後管委會向新屋主追討，爭議仍會回到賣方身上。

做過防水或管線修繕，要主動提嗎？

建議主動提並附上紀錄。修繕紀錄對賣方是加分而非扣分——它證明問題已經處理，也降低買方對屋況的不確定感。同理，若做過輻射或氯離子檢測，有報告會比「沒檢測過」更有說服力。

關於作者

台灣房屋澄果團隊

深耕高雄鼓山美術館特區、農十六特區、左營瑞豐巨蛋生活圈與三民區中都重劃區 10 年以上，累計服務件數超過 150 件，歷年獲台灣房屋評鑑優質與團隊績效獎項共 15 項。截至 115 年 7 月，約 58% 成交業績來自美術館特區與農十六。提供免費房屋估價、成交行情分析、售屋策略規劃，以及首購購屋建議與換屋規劃。

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