專任委託和一般委託差在哪？簽約前要確認的 7 件事
專任委託的核心差別只有一句話：委託期間內，你不能自己賣，也不能另外委託別家。依內政部契約書範本，違反時視為受託人已完成仲介義務，服務報酬要一次全額付清。本文說明兩種委託的實際差異、各適合什麼情況，以及簽約前必須確認的條款。
要賣房子，第一個要簽的文件是委託銷售契約。仲介會問你要簽專任還是一般，多數屋主在這一刻其實不知道差別在哪。
核心差別只有一句話：專任委託的期間內，你不能自己賣，也不能另外委託別家。依內政部的不動產委託銷售契約書範本第十一條，委託人若在委託期間內自行出售或另行委託第三者仲介，視為受託人已完成仲介義務，服務報酬須一次全額付清。
這不是嚇唬人的條款，是範本的明文規定。所以簽專任之前，要確定你真的不打算自己找買方。
兩種委託的實際差別
| 比較項目 | 專任委託 | 一般委託 |
|---|---|---|
| 可否同時委託多家 | 不可 | 可以 |
| 可否自己找買方成交 | 不可（違約） | 可以 |
| 違反的效果 | 視為已完成仲介，服務報酬全額付清 | — |
| 仲介的投入 | 通常較高（獨家，投入有回收） | 通常較分散 |
| 資訊的一致性 | 一個窗口、一個開價 | 多家同時賣，開價可能不一致 |
| 屋主的彈性 | 低 | 高 |
兩種都是合法的，沒有哪一種比較好，差別在於你用彈性換投入，還是用投入換彈性。
什麼情況適合專任
- 01 你沒有自己的買方人脈，也不打算自己賣。那保留彈性沒有實質價值。
- 02 物件需要包裝與時間。要拍照、要帶看、要辦說明會的物件，仲介在專任下才有誘因投入。
- 03 你希望市場上只有一個價格。多家同時銷售時，不同仲介的開價若不一致，買方會先去比價，反而壓低你的成交價。
- 04 你沒有時間應付多家聯絡。一般委託意味著多家的帶看、回報與議價都要你自己協調。
什麼情況適合一般
- 01 你手上已經有潛在買方。親友、同社區住戶、同事都算。簽專任之後再賣給他們，依範本是要全額付服務報酬的。
- 02 你想先試水溫。不確定市場反應時，一般委託讓你保留調整的空間。
- 03 物件本身好賣。流動性高的社區與搶手的戶型，不太需要靠獨家投入來推。各社區的流動性可以參考你的社區一年成交幾戶。
- 04 你對某一家還不夠信任。可以先用一般委託合作一段時間再決定。
簽約前一定要確認的 7 件事
這些都寫在契約裡，簽之前看完。依內政部「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」：
- 01 委託銷售價格一定要填。總價、車位價與合計金額都要記載。未記載者，契約無效。
- 02 服務報酬的百分比一定要填。空白未填者，受託人不得向委託人收取服務報酬。買賣雙方收取的報酬總額合計，不得超過實際成交價的 6%。
- 03 委託期間的起訖日。若未記載委託期間，委託人可隨時以書面終止契約。
- 04 報酬的支付時點。依範本第五條，簽立買賣契約時先支付一部分，其餘於交屋時繳清，兩段的比例由雙方填寫。
- 05 提前終止的費用上限。依範本第十條，委託人在成交前無正當理由終止契約，應支付的必要服務費用最高不得超過約定報酬的一半。
- 06 買方違約沒收定金時怎麼分。支付給受託人的比例不得超過定金的一半，也不得超過約定的服務報酬；而且此時受託人不得再收取服務報酬。
- 07 廣告與差旅費用由誰負擔。受託人為調查、廣告、差旅所生的費用，原則上由受託人自行負擔，不得要求委託人補貼。
還有一條不得記載事項值得知道：契約不得約定由委託人繳回委託銷售契約。也就是你手上那一份，任何人都不能要你交回去。
延長與終止
委託期間經雙方書面同意可以延長。要注意的是自動展延的約定——如果契約寫了期滿未表示即自動延長，你就要記得在期限前處理，否則會在不知情的狀況下繼續被綁住。簽約時直接問清楚有沒有這一條。
如果合作不順利想提前終止，上面第 5 點的上限是你的保護：成交前無正當理由終止，必要服務費用最高不超過約定報酬的一半。所謂「必要服務費用」應該要能提出實際支出的說明，不是一個隨意的數字。
簽約當下該問的三個問題
- 01 「這段期間你會做什麼？」專任的價值在投入。要問具體的：上幾個平台、拍不拍照、多久回報一次、帶看後會不會給買方回饋。問不出具體內容的專任，不值得簽。
- 02 「多久沒進展我們要檢討？」先講好一個時間點，到了就一起看數據——帶看幾組、買方的反應、要不要調整。這比事後吵架有用。
- 03 「如果我自己找到買方怎麼算？」專任的答案是要付全額報酬。問清楚、寫清楚，不要事後才知道。
不確定該簽哪一種，可以先談。澄果團隊會把委託條件與這段期間的做法講清楚再請你決定，估價免費，也不需要先簽委託。
澄果團隊諮詢電話：07-9766977
資料查核日期：2026 年 10 月 8 日。本文依內政部「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」與「不動產委託銷售契約書範本」整理。各家業者的契約內容可能有差異，實際權利義務以你簽署的契約為準，必要時請洽地政士或律師。
