鳳凰大廈
1982 年 4 月完工的農十六老社區，地上 8 層、全案 60 戶，2 至 4 房、20~62 坪，門牌落在中華一路單號側。
高雄市鼓山區中華一路49-63號（單號）
社區資料
- 建設公司
- 高雄市第三住合社
- 營造公司
- 華將營造
- 總戶數
- 60 戶
- 樓層規劃
- 地上 8 層
- 坪數與格局
- 2~4房；20~62坪
- 基地面積
- 約 381 坪
- 建築結構
- RC 鋼筋混凝土
- 完工時間
- 1982-04
資料來源：樂居網。建案規格可能因來源而有差異，實際條件請以社區管委會、建商公開資料與產權登記為準。
實價登錄成交紀錄
逐筆列出近期成交，不做平均。同一個社區，樓層、面向、坪數與車位配置不同， 單價落差往往比想像中大——找條件跟你要看的那戶相近的來比，會準確得多。
鳳凰大廈（高雄市鼓山區中華一路49-63號（單號））目前收錄 21 筆實價登錄成交紀錄，期間 2013.01.21－2024.03.06，近三年住家單價常見區間 11.5 至 16.6 萬元／坪、中位 13.3 萬元／坪，分布在 6 個門牌。
資料更新於 ・來源：內政部不動產交易實價查詢服務網（每月 1、11、21 日批次公告）
| 成交日期 | 類型 | 樓層 | 格局 | 坪數 | 單價 | 總價 | 車位 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024.03.06 | 成屋 | 四層 | 3房2廳2衛 | 35 | 19.3 | 675 | — |
| 2024.01.03 | 成屋 | 四層 | 3房2廳2衛 | 33.03 | 15 | 495 | — |
| 2023.09.15 | 成屋 | 八層 | 3房2廳2衛 | 30.88 | 20.6 | 635 | — |
| 2023.05.13 | 成屋 | 六層 | 2房1廳1衛 | 20.27 | 17.3 | 350 | — |
| 2023.03.14 | 成屋 | 七層 | 3房2廳2衛 | 33.03 | 19.3 | 638 | — |
| 2022.05.23 | 成屋 | 四層 | 3房2廳2衛 | 30.88 | 22.7＊ | 700 | — |
| 2022.04.06 | 成屋 | 五層 | 2房2廳1衛 | 20.27 | 22.7＊ | 460 | — |
| 2022.03.28 | 成屋 | 七層 | 3房2廳2衛 | 33.03 | 16.6 | 550 | — |
| 2021.12.07 | 成屋 | 一層，二層，騎樓 | 5房2廳2衛 | 53.2 | 15.8 | 840 | — |
| 2021.11.19 | 成屋 | 六層 | 3房2廳2衛 | 39.41 | 13.4 | 530 | — |
| 2021.10.09 | 成屋 | 六層 | 4房2廳2衛 | 33.97 | 16.2 | 550 | — |
| 2021.10.01 | 成屋 | 五層 | 3房2廳2衛 | 35 | 13.3 | 466 | — |
| 2020.12.25 | 成屋 | 五層 | 2房1廳1衛 | 20.27 | 10.1 | 205 | — |
| 2020.11.17 | 成屋 | 六層 | 3房2廳2衛 | 33.97 | 11.8 | 400 | — |
| 2019.02.28 | 成屋 | 三層 | 3房2廳2衛 | 35 | 11.3 | 396 | — |
| 2018.07.14 | 成屋 | 四層 | 3房2廳2衛 | 38.7 | 13.1 | 508 | — |
| 2016.12.18 | 成屋 | 八層 | 3房2廳2衛 | 30.88 | 12.6 | 390 | — |
| 2014.03.22 | 成屋 | 七層 | 3房2廳2衛 | 32.4 | 10.8 | 350 | — |
| 2014.02.24 | 成屋 | 七層 | 2房1廳1衛 | 19.9 | 13.1 | 260 | — |
| 2013.04.27 | 成屋 | 四層 | 3房2廳2衛 | 34.41 | 10 | 344 | — |
| 2013.01.21 | 成屋 | 全 | 3房2廳2衛 | 61.1 | 11.5 | 700 | — |
＊ 標記的 2 筆，單價與本社區其他成交差距較大，很可能不是一般的市場交易。 實價登錄會如實收錄各種移轉情形，常見的原因包括：親屬或關係人之間的移轉、 只買賣部分持分（不是完整一戶）、屋況有瑕疵或需要大幅整修、含未登記增建， 以及買賣雙方有其他約定（例如帶租約、附帶條件）。 單價明顯偏高的，則常見於坪數很小的產品、含裝潢家電，或高樓層的景觀戶。 這幾筆不宜當作行情參考，判斷這個社區的價格時建議先把它們排除。 想知道某一筆的實際情形，可以問我們，我們幫你查。
單價單位為萬元／坪，總價單位為萬元，車位為該筆交易所有車位的總價（萬元）。 車位價格只有部分成交會單獨揭露（本社區 0 筆有、0 筆未揭露）。 有揭露的那幾筆，單價已經是扣掉車位後的金額； 標示「未揭露」的，車位價含在總價裡，單價也含著車位，兩者不宜直接比。 標示「預售」者為預售屋買賣，交屋時間與成屋不同。 已排除實價登錄上標示解約的紀錄。資料來源為內政部不動產交易實價查詢服務網。 車位價格的完整分析見高雄車位值多少錢。
看屋前先知道的事
- ✓全案 60 戶、地上 8 層，門牌為中華一路 49-63 號單號，是農十六一帶規模較小的老社區。
- ✓2 至 4 房、20~62 坪，同一社區裡從小宅到大坪數都有，產品線落差大、選擇彈性也大。
- ✓2021 年 10 月至 2024 年 3 月共 12 筆實價登錄，命中 11 個門牌，中位成交坪數 33.0 坪。
- ✓實際成交落在 20.3 到 53.2 坪之間，市場上流通的以 30 坪上下的中小坪數為主。
- ・1982 年 4 月完工，屋齡已逾 40 年，貸款成數與年限、管線與外牆狀況都要在看屋時逐項確認。
- ・基地面積約 381 坪只有單一來源、無法交叉驗證，僅供參考，不宜直接拿來推算改建或容積效益。
- ・12 筆成交且最近一筆停在 2024 年 3 月，樣本少又有時間落差，抓現在的行情時要留意。
鳳凰大廈和同區相近社區的比較
同樣在農十六特區、完工年相近、而且成交筆數夠的社區裡，和鳳凰大廈條件最接近的是高雄新廈、百星侯爵。這幾個社區裡近三年單價中位最高的是高雄新廈的 16.3 萬／坪、最低的是鳳凰大廈的 13.4 萬／坪，相差約 22%。鳳凰大廈本身是 13.4 萬／坪。但單價中位數只是起點——同一個社區內部光是樓層、面向與屋況造成的價差就可能超過社區之間的差距，真正要比的是你看的那一戶，不是整棟的中位數。
| 項目 | 鳳凰大廈 本頁 | 高雄新廈 | 百星侯爵 |
|---|---|---|---|
| 完工年 | 1982 | 1989 | 1989 |
| 總戶數 | 60 戶 | 56 戶 | 33 戶 |
| 地上樓層 | 8 層 | 12 層 | 12 層 |
| 公設比 | — | 18.14% | 21.85% |
| 車位 | — | — | — |
| 近三年單價中位 | 13.4 萬／坪⁺ | 16.3 萬／坪⁺ | 16.2 萬／坪⁺ |
| 成交筆數 | 21 | 23 | 12 |
單價取近三年住家成交的中位數，已排除店面；標 ⁺ 者近三年不足三筆、改用全部歷史計算。 成交筆數為全部歷史的累計。規格取自各社區頁登載的公開平台資料，查不到的欄位留空。 挑選條件為同生活圈、完工年相差 8 年內、成交滿 10 筆。
學區
學區以里、鄰劃分，同一條路的兩側也可能分屬不同學校，請用本站的學區查詢工具核對里別，並向學校確認當學年度的實際狀況。
關於鳳凰大廈的常見問題
鳳凰大廈的成交行情大概多少？
＋
本頁列出鳳凰大廈的逐筆實價登錄紀錄，標示日期、樓層、坪數與單價，比看單一平均價準確。目前收錄 12 筆、涵蓋 2021 年 10 月至 2024 年 3 月，命中 11 個門牌，樣本偏少且最近一筆已有一段時間。同社區不同樓層與屋況價差不小，請挑條件接近者比較。
鳳凰大廈的學區是哪裡？
＋
鳳凰大廈對應的學籍為市立勝利國小。學區是以里、鄰為單位劃分的，中華一路沿線的門牌不一定全部劃在同一所學校，建議先用本站的學區查詢工具核對 49-63 號所在的里別，入學前再向學校確認，以教育局當年度公告為準。
鳳凰大廈屋齡這麼舊，還值得看嗎？
＋
本案 1982 年 4 月完工、地上 8 層、60 戶，屋齡超過 40 年，優點是坪數帶從 20 坪到 62 坪都有、總價門檻相對低；但老屋的結構、管線、防水與外牆維護狀況差異很大，銀行的貸款成數與年限也可能比新大樓保守。建議請專業人士陪同檢視屋況，並先問過銀行。
買鳳凰大廈要準備多少自備款？
＋
以本社區近期實價登錄成交總價的中位數 495 萬元估算，貸款八成、自備兩成的話，自備款大約是 99 萬元（21 筆成交，2013－2024 年）。實際成交總價因樓層、坪數與是否含車位而異，這只是抓一個量級。以貸款八成估算，自備款約為總價的兩成，但老屋的核貸成數不一定到八成，實際要以銀行鑑價為準。除了頭期款，還要準備仲介服務費、代書費、規費、契稅，以及屋齡較高時多半省不掉的重新裝修費。建議用本站的房貸試算工具，從月付金反推可接受的總價帶。
在看鳳凰大廈，或想賣掉手上這戶？
實價登錄是已經發生的事，屋主現在的開價與可談空間不會寫在上面。 澄果團隊長期在農十六特區成交，可以告訴你目前的實際市況。
想知道你在鳳凰大廈的那一戶值多少？我們用本頁這些成交紀錄，挑樓層、坪數與車位條件相近的來比，抓出區間並說明判斷依據。 不收費，也不需要先簽委託。
本頁的社區基本資料整理自公開資訊，成交紀錄來自內政部不動產交易實價查詢服務網， 僅供參考。建案規格、公設比與車位配置請以建商公開資料與產權登記為準； 實際成交條件因個案而異，簽約前請自行查證。