預售買的價格，交屋後一定更高嗎？10 個社區的前後對照
用本站 10 個同時有預售與成屋成交的高雄社區對照：成屋單價減預售單價的中位差是 −0.05 萬元／坪，等於零。但個別社區差很多，從 −6.0 到 +10.4 萬元／坪都有。「預售買了交屋就賺」不是通則，是運氣。
統計基準：本文的統計以本站收錄社區的內政部實價登錄成交紀錄計算，成交日期範圍 2020 年 1 月起、統計基準日 2026-10-10。方法：取同一社區內預售與成屋成交各 3 筆以上的社區共 10 個，分別計算兩者的單價中位數再取差距。預售登錄的是簽約日、成屋登錄的是權利移轉日，兩者反映的市場時點不同，這正是本文要說明的重點。資料每月持續累積（內政部於每月 1、11、21 日批次公告，本站於公告隔日更新），最新的全站數字請見各社區頁與生活圈頁。
「預售現在買，交屋就賺一波」是銷售現場最常見的一句話。手上有預售屋、正在考慮交屋後要不要賣的人，多半也是這樣預期的。
本站 10 個同時有預售與成屋成交紀錄的高雄社區實測：成屋單價減預售單價的中位差是 −0.05 萬元／坪，實質上等於零。而且個別社區的差距非常大，從 −6.0 萬到 +10.4 萬都有。
換句話說，交屋後是賺是賠，取決於你買的是哪一個案子、哪一戶、什麼時候簽約，不是「預售」這個身分本身。
10 個社區的前後對照
| 社區 | 預售單價中位 | 成屋單價中位 | 差距 |
|---|---|---|---|
| 京城馥之森 | 30.0 萬 | 40.4 萬 | +10.4 |
| 美樹香榭 | 24.9 萬 | 26.3 萬 | +1.4 |
| 皇苑御之苑 | 40.8 萬 | 41.9 萬 | +1.1 |
| 美術白天鵝 | 36.4 萬 | 36.6 萬 | +0.2 |
| 仰德美術館 | 52.7 萬 | 52.7 萬 | 0.0 |
| 遠雄PARK16 | 48.4 萬 | 48.3 萬 | −0.1 |
| 惟美術 | 51.0 萬 | 50.8 萬 | −0.2 |
| 潤隆樹禾苑 | 37.6 萬 | 34.5 萬 | −3.1 |
| 森美樹 | 53.6 萬 | 49.5 萬 | −4.1 |
| 青海LINE | 35.0 萬 | 29.0 萬 | −6.0 |
單位為萬元／坪。10 個社區裡有 5 個是成屋低於預售，其中青海LINE 的落差到 6 萬／坪——以 40 坪換算就是 240 萬元。
為什麼會有這種差距
關鍵在於預售登錄的是簽約日的價格，成屋登錄的是交屋後移轉時的價格，中間隔了兩三年。所以這張表實際上是在比「兩三年前的訂價」和「現在的市場」。
- 01 成屋高於預售：代表這段期間市場漲上去，或當初的預售訂價保守。京城馥之森的 +10.4 萬屬於這一類。
- 02 成屋低於預售：代表當初的預售訂價已經把未來幾年的漲幅先算進去了。交屋後面對的是真實的中古市場，買方會拿同區的其他選擇來比。
- 03 兩者接近：訂價貼近市場，這其實是最常見的狀況——10 個社區裡有 5 個差距在 1.5 萬／坪以內。
預售訂價把未來先算進去，是這幾年的常態。所以交屋後想轉手的人，不能假設「我買的價格就是底價」。要用交屋當下同區、同屋齡的實際成交來重新定位。
手上有預售屋要轉手，該怎麼評估
- 01 先查你的社區有沒有成屋成交。如果已經有一批交屋後的移轉紀錄，那才是你的參考價，不是當初的簽約價。
- 02 跟同區同屋齡的新成屋比，不要跟預售比。交屋後你賣的是成屋，買方拿來比較的也是成屋。
- 03 注意交屋潮的供給。同社區大批交屋時，同時在賣的戶數會很多，那段時間議價空間通常比較大。相關說明在你的社區一年成交幾戶。
- 04 把稅算進去。預售轉成屋後持有期間通常還短，房地合一稅的級距可能落在 45% 或 35%。詳見賣房要付哪些錢，也可以用房地合一稅試算工具先抓。
對買方的意義
如果你在考慮買預售，這 10 個社區的對照值得先看一次：成屋低於預售的機率，在這批樣本裡是一半。預售的優點是付款輕、可以客變、交屋前不用背房貸，但「一定會漲」不在優點清單裡。
這個統計的限制
要誠實說明：樣本只有 10 個社區——要同時有 10 筆以上的預售成交和 10 筆以上的成屋成交才納入，符合的本來就不多。而且每個社區的預售成交期間不同，涵蓋的市場環境也不一樣。
所以這張表能說明的是「交屋後比預售貴」不是通則，不能用來預測任何特定建案未來的表現。判讀實價登錄時容易踩的坑，整理在實價登錄怎麼看才不會被誤導。
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資料查核日期：2026 年 10 月 8 日。統計範圍為本站收錄社區中、預售與成屋成交各達 10 筆以上的 10 個社區，取各自的單價中位數比較。成交統計來自內政部不動產交易實價查詢服務網，為本站收錄社區的住家成交紀錄（已排除店面與解約紀錄）。預售登錄的是簽約日價格，成屋登錄的是移轉時價格，兩者反映不同時間點的市場。
