央行第二戶房貸放寬到 7 成｜2026/9/18 上路，高雄換屋族實際差多少
2026 年 9 月 18 日起，自然人第 2 戶購屋貸款成數上限由 6 成調升為 7 成，但仍不得有寬限期。以高雄四個生活圈的實際成交中位總價試算，自備款可以少準備 126 萬到 170 萬元。換屋自住者另有 18 個月切結的協處措施，可同時不受成數上限與寬限期限制。
2026 年 9 月 18 日起，央行調整不動產抵押貸款業務規定。對高雄的換屋族與想買第二間的家庭來說，這是今年影響最直接的一次。
自然人第 2 戶購屋貸款的成數上限，由 6 成調升為 7 成，自 2026 年 9 月 18 日起實施，但仍不得有寬限期。其餘各類貸款的成數與寬限期規定維持不變，政策利率也未調整。
以本站四個生活圈近一年的實際成交中位總價試算，第 2 戶的自備款可以少準備 126 萬到 170 萬元。下面把這次改了什麼、沒改什麼、以及換屋族最該知道的 18 個月切結，一次說清楚。
這次改了什麼？只有兩項
| 項目 | 9/18 之前 | 9/18 起 |
|---|---|---|
| 自然人第 2 戶購屋貸款成數 | 6 成 | 7 成（仍無寬限期） |
| 購地貸款 | 5 成，保留 1 成動工款，須切結於一定期間內動工 | 5 成，保留 1 成動工款，刪除切結動工期限，由銀行依個案訂定 |
政策利率未調整，重貼現率維持年息 2%。［中央銀行 2026 年 9 月 17 日理監事聯席會議決議新聞稿］
值得一提的是調整節奏：第 2 戶的成數上限在 2026 年 3 月 20 日才剛從 5 成調升為 6 成，9 月 18 日再升到 7 成。半年內放寬兩次。
現行規定一覽（2026 年 9 月 18 日起）
| 貸款類型 | 成數上限 | 寬限期 |
|---|---|---|
| 自然人第 1 戶（名下已有房屋者） | 未設上限 | 不得有寬限期 |
| 自然人第 2 戶 | 7 成 | 不得有寬限期 |
| 自然人第 3 戶以上 | 3 成 | 不得有寬限期 |
| 公司法人購置住宅 | 3 成 | 不得有寬限期 |
| 自然人購置高價住宅 | 3 成 | 不得有寬限期 |
| 餘屋貸款 | 3 成 | — |
「高價住宅」的認定門檻是鑑價與買賣金額取較低者：台北市 7,000 萬元、新北市 6,000 萬元、其他地區（含高雄市）4,000 萬元。達到門檻就只能貸 3 成，而且不得有寬限期。
名下沒有房屋的首購族，不在上述成數規範的限制內，成數與利率由銀行依個案核定。首購族可以一併了解新青安 3.0 的資格與額度。
第 2 戶 7 成，高雄四個生活圈實際差多少？
下表用本站四個生活圈近一年電梯住宅的實際成交中位總價，比較 6 成與 7 成的差別。這是抓量級用的，實際成數由銀行依物件與個人條件核定。
| 生活圈 | 常見總價 | 6 成可貸 | 7 成可貸 | 自備款少準備 |
|---|---|---|---|---|
| 美術館特區 | 1,700 萬 | 1,020 萬 | 1,190 萬 | 170 萬 |
| 農十六特區 | 1,258 萬 | 755 萬 | 881 萬 | 126 萬 |
| 瑞豐・巨蛋 | 1,442 萬 | 865 萬 | 1,009 萬 | 144 萬 |
| 中都重劃區 | 1,650 萬 | 990 萬 | 1,155 萬 | 165 萬 |
單位為萬元。總價為本站近四季成屋成交、剔除頭尾各一成極端值後取中位數，資料來源為內政部不動產交易實價查詢服務網。
但自備款少準備，不等於負擔變輕——貸得多，月付金就變高。
以美術館特區的 1,700 萬為例，年利率 2.5%、30 年本息平均攤還：貸 6 成每月約 40,302 元，貸 7 成每月約 47,019 元，每月多付約 6,717 元。四個生活圈的月付金增幅都在 5,000 至 6,700 元之間。
換句話說，這次放寬解決的是「頭期款湊不出來」，不是「每月付不起」。如果你原本就在月付金的臨界點上，多貸一成只會讓期滿後的壓力更明顯。可以用房貸試算工具換成自己的數字算一次，也建議先看什麼情況會勸客戶不要用寬限期。
換屋自住者：18 個月切結，比 7 成更有用
這一項很多人不知道，但對換屋族的影響比成數調整更大。
名下已有 1 戶房貸，因為實質換屋自住需求要申辦第 2 戶購屋貸款的人，只要與承貸金融機構切結約定，可以不受成數上限的限制，也不受不得有寬限期的限制。
切結的內容是：自第 2 戶購屋貸款的撥款日起 18 個月內，出售第 1 戶房貸的擔保品、完成產權移轉登記，並清償第 1 戶房貸、塗銷其抵押權，且不得以轉貸等方式規避。［中央銀行購置住宅貸款問與答］
要注意起算點是撥款日，不是簽約日，也不是交屋日。
如果 18 個月內沒做到，後果是四項一起來：
- 01 取消寬限期。
- 02 立即收回原應在 18 個月內分期償還的貸款本金，以及多貸的成數差額。
- 03 自撥款日起，按貸款餘額追溯計收罰息。
- 04 若以轉貸等方式規避，另加收違約金。
所以切結不是「先簽再說」的文件，而是一張有時限的承諾書。簽之前要先確認原屋在 18 個月內賣得掉，而且是用你能接受的價格賣掉。
這也直接牽涉到換屋的先後順序——先買後賣的資金壓力與時程風險，可以參考換屋該先買還是先賣？
這次沒有改的事
- 01 第 2 戶仍然不得有寬限期。成數放寬了，但本金還是要從第一期開始攤還。
- 02 第 3 戶以上維持 3 成。投資型需求沒有放寬。
- 03 高價住宅維持 3 成。高雄的門檻是 4,000 萬元。
- 04 政策利率未調整。重貼現率維持年息 2%。
另外，央行明確列舉過三種做法會違反「不得有寬限期」的規定：償還部分金額後申請增貸、採前期償還少額後期償還大額的不均勻攤還、短期房貸只繳利息不繳本金。金融機構應把本金與利息合併計算後平均分攤於貸款年限內按期攤還。［中央銀行購置住宅貸款相關問答］
高雄買房，會碰到 4,000 萬的高價住宅門檻嗎？
多數情況不會。本站四個生活圈近一年電梯住宅的中位總價，最高的美術館特區是 1,700 萬元，距離 4,000 萬元還有相當距離。
但有兩種情況要留意：大坪數的高樓層戶別、以及少數指標社區的頂樓或特殊戶，單一筆成交是有可能接近或超過 4,000 萬的。如果你看的物件總價偏高，出價前先確認鑑價金額，因為一旦被認定為高價住宅，成數會從 7 成直接掉到 3 成，資金缺口差距非常大。
想確認個別社區的實際成交帶，可以直接看社區總覽，每一頁都列出逐筆實價登錄成交紀錄。
現在該怎麼評估？
- 01 先確認自己算第幾戶。是以借款人名下的房屋與房貸狀況認定，夫妻雙方都要算進來，建議直接問承貸銀行。
- 02 換屋自住的話，問銀行協處措施。不要只問「可以貸幾成」，要問「符不符合實質換屋自住的切結」，兩者的條件差很多。
- 03 用期滿後的月付金試算，不是用自備款。成數放寬讓你買得起更貴的房子，但月付金是繳三十年的。
- 04 總價接近 4,000 萬的物件，先確認鑑價。
- 05 所有條件最終以承貸銀行核定為準。央行規定是上限，銀行還會依物件條件、個人收入與信用狀況再往下調。
正在評估換屋或第二間房嗎？歡迎準備目前的房貸狀況、預計自備款與家庭收支，與澄果團隊討論可行的順序與預算。
澄果團隊諮詢電話：07-9766977
資料查核日期：2026 年 10 月 8 日。本文依據中央銀行 2026 年 9 月 17 日理監事聯席會議決議新聞稿及央行問與答整理。規定可能再調整，實際貸款條件以申請時的規定與承貸銀行核定為準。
