高雄屋齡和房價差多少？12,029 筆成交看新成屋溢價（2026）

「買新的還是買中古的」是預算有限時最難的一題。業務會說新成屋保值、長輩會說中古屋划算，兩邊都講得出道理，但很少有人給得出數字。

但這個數字會騙人——不同年代的房子也坐落在不同的生活圈。下面先看全站趨勢，再把生活圈固定住重算一次。

兩個跳躍點很明顯：1999 到 2000 年之間跳了 4.7 萬，2024 到 2025 年之間跳了 11.5 萬。

前者是 1999 年九二一地震後建築法規大幅修訂的分界，2000 年以後的結構標準與耐震規定明顯不同，市場也認這條線。後者則是近兩年的營建成本、土地成本與新案訂價一起推上去的結果，加上 2025 年以後交屋的多半是近期完銷的預售案。

上面的表混合了四個生活圈。中都重劃區幾乎全是新案、瑞豐・巨蛋以中古為主，這會讓「新房子比較貴」看起來比實際更誇張。只看美術館特區：

同一個生活圈裡，趨勢一樣在，而且 2025 年以後的跳幅更大——52.1 萬對比 2000–2004 年的 27.2 萬，高出 92%。

有意思的是 2000–2004 與 2005–2009 兩組幾乎沒有差距（27.2 對 28.2）。屋齡在 20 到 25 年這個區間，對價格的影響其實很小。這一段是中古屋買方 CP 值最好的位置。

農十六特區的 2010–2014 這一組只有 28.5 萬，比 2005–2009 的 30.7 萬還低；2015–2019 的 29.9 萬也沒有追上。這不符合「越新越貴」。

這也是看行情時最容易踩的坑：分組越細，樣本越少，中位數越不穩。我們在每個社區頁都標註成交筆數，筆數少於 12 筆的會特別提醒不宜單獨作為行情依據。更多判讀方法在實價登錄怎麼看才不會被誤導。

2020 年起的 12,029 筆成交裡，成屋 10,804 筆、預售 1,225 筆。預售的成交日期是簽約日，反映的是兩三年前的市場；成屋反映的是當下。把兩者放在同一組算平均，等於把不同時間點的價格混在一起。

這也是為什麼「2025 年以後完工」那一組的 47.5 萬要小心解讀——其中相當比例是更早之前簽約的預售案，陸續交屋後才登錄。它代表的是新案的訂價水準，不是你現在去買中古屋要付的錢。

假設預算 1,300 萬，在美術館特區大致是這兩種選擇：

坪數差了將近一倍。如果家庭成員三人以上、需要三房，中古屋幾乎是唯一解；如果是兩人、重視屋況與公設、不想處理裝修，新成屋的溢價買的是省事。

要把整理費用算進去：中古屋的基本整理一般抓總價的 5% 到 10%，若要重做水電與衛浴會更高。自備款要準備多少那篇有四個生活圈的實算，可以一起看。

各社區的完工年、公設比與逐筆成交紀錄都在社區總覽，每一頁都列出日期、樓層、坪數與單價。公設比與年代的關係另有專文：高雄公設比多少算合理。

資料查核日期：2026 年 10 月 10 日。成交統計來自內政部不動產交易實價查詢服務網，為本站收錄 255 個社區的住家成交紀錄，成交日期取 2020 年 1 月起共 12,029 筆（已排除店面與解約紀錄，單價取合理區間 3–150 萬／坪）。固定成交日期窗口是為了讓分組差異反映完工年代，而不是成交年份的市場變動。各年代的成交筆數不一，筆數較少的分組中位數容易被少數社區拉動，數字僅供抓取量級。