繼承來的房子要賣，稅怎麼算？取得日怎麼認定
繼承來的房子馬上賣，會不會被課 45%？多半不會。房地合一稅的新舊制看的是「被繼承人」的取得日，持有期間也可以併計被繼承人持有的時間，連續繼承還能把歷次都加起來。真正要小心的是另外兩件事：同一間房子的不同持分可能分屬不同制度、適用不同稅率；以及成本不是父母當年的買價。
統計基準：本文的新舊制判斷依財政部 104 年 8 月 19 日台財稅字第 10404620870 號令；連續繼承的持有期間與自住優惠併計條件依財政部 112 年 11 月 2 日台財稅字第 11204619060 號令；繼承取得之自建、合建分屋與都更重建房屋的持有期間依所得稅法第 14 條之 4 第 4 項與房地合一課徵所得稅申報作業要點第 5 點第 4 項，例示取自財政部臺北國稅局 115 年 8 月 25 日新聞稿；舊制繼承、受贈房屋得按消費者物價指數調整依財政部 115 年 7 月 15 日台財稅字第 11504549440 號令；繼承開始的時點依民法第 1147 條。文中「財政部實例」的持分與稅率取自財政部公開問答原文。查核日期 2026-10-14。「高雄情境」的各項金額為便於說明的假設值，不是實際個案，也不是行情推估。實際稅額涉及取得年度、持分來源、費用認列與各項優惠的適用認定，請以國稅局核定為準。
「爸媽的房子剛繼承，現在賣是不是要被課 45%？」這是繼承後最常見的恐懼。多數情況下不會——但真正要擔心的事，和大部分人以為的不一樣。
本文是制度整理，不是稅務意見。繼承案件的持分來源常常很複雜，個案差異大，請以國稅局核定為準，或洽專業地政士、會計師。
先搞懂：決定稅負的不是「你的」取得日
依民法第 1147 條，繼承因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開始時承受被繼承人財產上的一切權利義務。所以你取得的時點是死亡日，不是繼承登記完成的那一天。但對房地合一稅來說，更關鍵的是下面這兩個：
| 要判斷的事 | 看哪一個日期 |
|---|---|
| 適用新制還是舊制 | 被繼承人取得這筆房地的日期 |
| 適用哪一段稅率 | 持有期間——可以併計被繼承人持有的時間 |
| 申報期限 | 完成所有權移轉登記日之次日起 30 日內 |
所以「我才剛繼承，持有不到一年」不等於 45%。繼承取得的房地可以併計被繼承人的持有期間（所得稅法第 14 條之 4 第 4 項）；如果是連續繼承（例如父親過世由母親繼承、母親過世再由子女繼承），依財政部 112 年 11 月 2 日台財稅字第 11204619060 號令，還可以把連續各次被繼承人的持有期間合併計算。南區國稅局的理由很直接：繼承的時點不是人為所能控制的。
新制還是舊制：看被繼承人什麼時候買的
- 01 被繼承人在 104 年 12 月 31 日以前取得、而你在 105 年 1 月 1 日以後繼承：出售時適用舊制——只就房屋部分依所得稅法第 14 條第 1 項第 7 類計算財產交易所得，併入綜合所得總額；土地部分課土地增值稅（財政部 104 年 8 月 19 日台財稅字第 10404620870 號令）。
- 02 被繼承人在 105 年 1 月 1 日以後取得：出售時適用房地合一稅新制。
- 03 連續繼承的情況，以最近一次被繼承人的取得日判斷適用新制或舊制。 另有一種較少見的情形同樣適用舊制：你在 103 年 1 月 2 日至 104 年 12 月 31 日之間繼承取得，且你與被繼承人的持有期間合計在 2 年以內。
最容易被忽略的：同一間房子可能有好幾種稅率
這是財政部問答裡的實際案例，持分來源不同，結果完全不一樣：
- 01 甲父 91 年購入 A 房地，106 年把 1/2 持分贈與配偶甲母。
- 02 107 年甲父過世，甲君與甲母各繼承 1/4 持分。
- 03 111 年甲母過世，甲君繼承其 3/4 持分，112 年甲君出售整間房子。
| 持分來源 | 適用制度 | 持有期間起算 | 稅率 |
|---|---|---|---|
| 甲父遺留的 1/4 | 舊制（甲父 91 年取得） | — | 不適用房地合一稅 |
| 連續繼承取得的 1/4 | 新制 | 自 91 年起算，超過 10 年 | 15% |
| 甲母 106 年受贈的 1/2 | 新制 | 自 106 年起算，超過 5 年未逾 10 年 | 20% |
一間房子、三種結果。這就是為什麼繼承的房子不能只問「我持有幾年」——要先把每一份持分是怎麼來的、什麼時候來的查清楚。產權調查做不紮實，稅就會算錯。
成本不是父母當年的買價
新制繼承取得的房地，可減除的成本不是被繼承人當初的購入價格，而是繼承時的房屋評定現值加公告土地現值，再按政府發布的消費者物價指數調整。公告現值通常遠低於市價，所以帳面上的獲利會被放大。
同樣的規則也適用於贈與取得——父母生前把房子贈與子女，成本認定方式與繼承相同。兩條路的差別在持有期間：繼承可以併計被繼承人的持有期間，一般的父母贈與子女不行。細節見父母贈與不動產給子女。
試算：高雄一戶繼承住宅
用一組假設的數字算給你看（以下金額全部是為了說明而假設的，不是實際個案，也不是行情推估）：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 出售價 | 1,500 萬 |
| 依法調整後的取得成本 | 500 萬 |
| 可認列的移轉費用 | 50 萬 |
| 土地漲價總數額 | 50 萬 |
| 課稅所得 | 900 萬 |
| 合計持有期間 | 稅率 | 應納稅額 |
|---|---|---|
| 2 年以內 | 45% | 405 萬 |
| 超過 2 年未逾 5 年 | 35% | 315 萬 |
| 超過 5 年未逾 10 年 | 20% | 180 萬 |
| 超過 10 年 | 15% | 135 萬 |
同一筆 900 萬的課稅所得，級距從 45% 到 15%，稅額差了 270 萬。而繼承的案件因為可以併計被繼承人的持有期間，落在 15% 這一級的機會比一般交易高得多——父母持有二十年的房子，子女繼承後隔天賣，持有期間一樣是超過 10 年。
要抓自己的數字，用房地合一稅試算工具：把「當初取得成本」填成繼承時現值按物價指數調整後的金額，「持有年數」填上併計被繼承人之後的年數，工具會自動判斷級距，並把四個級距與自住優惠的稅額一次並列比較。
自住 400 萬免稅額，繼承的房子用得到嗎
用得到，而且設籍與居住的期間也可以併計被繼承人的——但條件比一般情況多一層：
- 01 一般條件照舊：本人、配偶或未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記並持有、居住連續滿 6 年，交易前 6 年內沒有出租或供營業、執行業務使用，且前 6 年內未曾適用過這項優惠。
- 02 要併計被繼承人的期間時，被繼承人（或其配偶、未成年子女）也必須曾在該房屋辦竣戶籍登記並居住，而且同樣不得出租或供營業、執行業務使用。受遺贈的情形亦同。前述 112 年 11 月 2 日令的用語是「得併計之期間，以同點規定各次被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住」者為限。
- 03 符合的話，課稅所得 400 萬元以下免稅，超過部分適用 10%。
實務上常見的失敗是：父母過世後房子空著或出租了一段時間，就把連續性打斷了。打算用這項優惠的話，繼承後的使用狀態要特別留意。
繼承到合建分屋或自地自建的房子，房屋可以併計土地的持有期間
這一種很容易被算錯。父母用自己的土地自建、或與建商合建分屋、或參與都更危老重建分到房屋——房屋本身是最近幾年才取得的，但土地可能已經持有二十年。
依所得稅法第 14 條之 4 第 4 項與房地合一課徵所得稅申報作業要點第 5 點第 4 項，這種情形下房屋的持有期間可以併計被繼承人的土地持有期間，不是只從分屋交屋那天起算。
臺北國稅局的例子：父親 105 年 2 月 15 日購入土地並與建商簽合建契約，113 年取得分配的房屋；小美 114 年 5 月 7 日繼承，115 年 4 月 20 日出售。土地可併計父親的持有期間，合計超過 10 年；房屋也可自父親取得合建土地之日起算，合計同樣超過 10 年。適用稅率 15%——如果房屋只從 113 年分屋起算，落在的級距會差很多。
2026 年 7 月的新令：舊制繼承房屋也能調整成本
如果被繼承人是 104 年底以前取得、適用舊制的房子，過去出售時只能用繼承當時的房屋評定現值當成本，物價漲了十幾年卻完全不能調整。
財政部在 2026 年 7 月 15 日（民國 115 年）發布台財稅字第 11504549440 號令，比照新制放寬：個人出售繼承或受贈取得的舊制房屋，依所得稅法第 14 條第 1 項第 7 類第 2 款計算財產交易所得時，可以把繼承日或受贈日當時的房屋評定現值，按政府發布的消費者物價指數調整後再從成交價額中減除。同一則令也修正了配偶相互贈與的情形：配偶原本是向第三人繼承或受贈取得的，按當時評定現值調整後減除。
- 01 前提：已提供、或稽徵機關已查得交易時的房屋實際成交價額。
- 02 調整比率：交易日所屬年月的物價指數，占繼承日或受贈日所屬年月物價指數的比率。
- 03 範圍：這是舊制下的房屋部分；土地仍依土地增值稅處理。
財政部舉的例子：甲君 103 年 5 月繼承房屋，繼承時評定現值 95 萬、物價指數 95；115 年 3 月以 400 萬出售，必要費用 0，交易時物價指數 110。解釋令發布前交易所得是 305 萬，發布後調整為 290 萬。老房子、持有期間長的案件，差距會更明顯。
申報：賺賠都要報
- 01 新制：完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內申報，沒有獲利也要申報。
- 02 舊制：房屋交易所得於次年度綜合所得稅申報期間併入申報。
- 03 備齊被繼承人的取得資料、遺產稅完稅證明、各項費用憑證與土地增值稅單；主張自住優惠的話，戶籍與居住事實的證明也要一併準備。
賣之前先做三件事
- 01 把每一份持分的來源與日期查清楚。上面那個財政部案例就是一間房子三種結果；連續繼承、中途有贈與、持分分次取得的情況都很常見。
- 02 確認新舊制、成本基礎與自住優惠能不能用。這三項任何一項判斷錯，稅額就差很多。
- 03 先抓市場行情，再反推稅後實收。稅是從成交價往回扣的，不先知道能賣多少，稅算不出來。
第三件事本站可以直接幫上忙：社區總覽收錄高雄四大生活圈 255 個社區的逐筆實價登錄成交紀錄，日期、坪數、樓層、格局與車位都列出來；也可以從美術館特區、農十六特區、瑞豐・巨蛋、中都重劃區四個生活圈看起。抓到合理的價格帶之後，稅的部分用房地合一稅試算工具先估一次。
同一個主題的另外兩篇：房地合一稅 2.0 完整試算把級距、自住優惠與申報講完整；父母贈與不動產給子女談生前贈與和繼承在成本與持有期間上的差別。賣方整體要付哪些錢，見賣房要付哪些錢。
不論新制舊制，土地那一邊都是課土地增值稅。符合自用住宅用地規定可以把 20–40% 的累進稅率換成 10% 單一稅率，條件見自用住宅 10% 優惠稅率四大條件——繼承的房子常常是多人持分，而兄弟姊妹不是直系親屬，這一點特別容易影響適用比例。
繼承的房子，產權調查比估價更早該做。把被繼承人的取得資料、持分狀況與目前的使用情形告訴我們，澄果團隊幫你先把市場行情抓出來，再和你的地政士或會計師一起把稅排進去。 澄果團隊諮詢電話：07-9766977
資料查核日期：2026 年 10 月 14 日。新舊制判斷與舊制適用情形依財政部 104 年 8 月 19 日台財稅字第 10404620870 號令；持有期間得併計被繼承人依所得稅法第 14 條之 4 第 4 項，連續繼承合併計算與自住優惠併計條件依財政部 112 年 11 月 2 日台財稅字第 11204619060 號令；繼承取得之自建、合建分屋、都更及危老重建房屋得併計被繼承人土地持有期間，依所得稅法第 14 條之 4 第 4 項與房地合一課徵所得稅申報作業要點第 5 點第 4 項，例示取自財政部臺北國稅局 115 年 8 月 25 日新聞稿；舊制繼承或受贈房屋得按消費者物價指數調整，依財政部 115 年 7 月 15 日台財稅字第 11504549440 號令；繼承開始的時點依民法第 1147 條。文中「財政部實例」的持分與稅率取自財政部公開問答原文。「高雄情境」的各項金額為便於說明的假設值，非實際個案、非行情推估。
