父母贈與不動產給子女，贈與稅與未來賣出的成本差異
父母把房子贈與子女，當下可能一毛贈與稅都不用繳，但子女將來賣掉時，成本不是父母當初的買價，而是受贈時的房屋評定現值加公告土地現值（按物價指數調整，再加上受贈時繳的契稅與土地增值稅）。兩者差距會直接變成課稅所得。本文用財政部的實例與一組高雄情境把差額算出來，並說明配偶間贈與為什麼完全是另一回事。
統計基準：本文的免稅額、成本認定方式、契稅與土地增值稅規定，依財政部及財政部電子申報繳稅服務網公開資料整理，查核日期 2026-10-13。文中「財政部實例」的數字取自財政部新聞稿原文；「高雄情境」各項金額皆為便於說明的假設值，不是任何實際個案，也不是行情推估。實際稅額涉及取得年度、持有期間、物價指數、費用認列與各項優惠的適用認定，請以國稅局核定為準。
父母把房子過給子女，最常聽到的一句話是「反正有 244 萬免稅額，不用繳稅」。贈與稅那一關可能真的過得去，但真正的帳不在贈與當下，在子女將來賣掉的那一天。
本文是制度整理，不是稅務意見。贈與、買賣、繼承三條路的稅負比較，會因為取得年度、持有期間、物價指數與費用憑證而差很多，請以國稅局核定為準，或洽專業地政士、會計師。
贈與當下要繳的三種稅
| 稅目 | 課稅基礎 | 誰繳 |
|---|---|---|
| 贈與稅 | 土地按公告土地現值、房屋按評定標準價格合計，減除免稅額後課徵 | 贈與人（父母） |
| 土地增值稅 | 土地漲價總數額 | 受贈人（子女） |
| 契稅 | 房屋核定契價 × 6% | 受贈人（子女） |
2026 年（115 年度）贈與稅免稅額是 244 萬元。要注意這個額度的算法：它是「每一位贈與人、每一年」的額度，財政部的說法是「贈與人在同一年度內不論其贈與次數及贈與財產總額或受贈人數多少，其免稅額均為 244 萬元」。
所以父親贈與三個子女，合計仍然只有 244 萬免稅額，不是一人 244 萬。反過來，父母兩人各有自己的 244 萬——房子若是夫妻共同持有、各贈一半，可用的免稅額就是 488 萬。這一條規劃空間差很多，下面的試算會算給你看。
另外兩個常被忽略的：贈與稅免稅，不代表土地增值稅與契稅也免。這兩筆由子女繳，而且在房子還沒賣、還沒拿到任何現金的時候就要付。
最大的陷阱：將來賣房的成本不是父母的買價
105 年 1 月 1 日以後取得的房地，出售時適用房地合一稅。問題在成本怎麼算：
| 取得方式 | 出售時可減除的成本 |
|---|---|
| 買賣取得 | 實際購入價格 |
| 贈與取得 | 受贈時的房屋評定現值＋公告土地現值，按政府發布的消費者物價指數調整，再加上受贈時繳納的契稅與土地增值稅 |
| 繼承取得 | 繼承時的房屋評定現值＋公告土地現值（同樣按物價指數調整） |
「受贈時繳的契稅與土地增值稅可以併入成本」這一條很多人不知道。財政部的實例裡，這兩筆合計 81.31 萬元，實實在在從課稅所得裡扣掉。所以贈與過戶時的完稅證明一定要留著，將來賣房申報時用得到。
財政部的實際案例
這是財政部新聞稿裡的真實核定案例，數字原樣引用：
- 01 甲君 102 年 1 月以 1,200 萬元買入房地，105 年 2 月贈與子女乙君。
- 02 乙君 113 年 10 月以 1,100 萬元出售。
- 03 成本認定：（受贈時房屋評定現值 88 萬＋公告土地現值 725 萬）× 消費者物價指數 113%，再加上乙君受贈時繳的契稅 3 萬與土地增值稅 78.31 萬，合計約 1,000 萬元。
- 04 扣除成本 1,000 萬、移轉費用 40 萬、土地漲價總數額 10 萬後，交易所得 50 萬元。
- 05 持有期間超過 5 年未逾 10 年，適用 20%，核定補稅 10 萬元。
注意兩件事。第一，賣 1,100 萬比父母當初買的 1,200 萬還低，看起來是賠錢賣，卻還是要繳 10 萬——因為成本不是 1,200 萬。第二，持有期間從 105 年受贈日起算到 113 年出售，是 8 年；如果能併計父母從 102 年起算的持有時間就是 11 年，稅率會從 20% 降到 15%。一般的父母贈與子女不能併計。
高雄情境：差距具體是多少
用一組假設的數字把差額攤開（以下金額全部是為了說明而假設的，不是實際個案，也不是行情推估）：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 父母當年購入價 | 1,200 萬 |
| 受贈時房屋評定現值＋公告土地現值 | 500 萬 |
| 受贈時子女繳的契稅（80 萬 × 6%） | 4.8 萬 |
| 受贈時子女繳的土地增值稅 | 60 萬 |
| 6 年後子女出售價 | 1,500 萬 |
| 出售時的移轉費用（仲介費等） | 45 萬 |
| 土地漲價總數額 | 50 萬 |
成本 = 500 萬 × 物價指數 105% ＝ 525 萬，再加契稅 4.8 萬與土地增值稅 60 萬，約 590 萬。持有 6 年（自受贈日起算），適用 20%。
| 算法 | 課稅所得 | 應納稅額 |
|---|---|---|
| 正確：成本 590 萬 | 1,500 − 590 − 45 − 50 ＝ 815 萬 | 163 萬 |
| 誤用父母買價 1,200 萬 | 1,500 − 1,200 − 45 − 50 ＝ 205 萬 | 41 萬 |
| 差距 | 610 萬 | 122 萬 |
差的不是「出售價減法定現值」那 1,000 萬。把物價指數調整、受贈時繳的契稅與土地增值稅、出售時的移轉費用與土地漲價總數額依序扣掉之後，課稅所得是 815 萬，誤算與正確算法之間差 610 萬的課稅所得、約 122 萬的稅。要抓自己的數字，用房地合一稅試算工具把買價改填成「受贈時現值調整後的成本」，就會算出四個級距的對照。
贈與稅怎麼算差這麼多：一個人贈 vs 兩個人各贈一半
同樣是上面那間房子，贈與總額以公告土地現值加房屋評定現值合計 500 萬計算：
| 做法 | 贈與淨額 | 贈與稅 |
|---|---|---|
| 父親一人贈與全部 | 500 − 244 ＝ 256 萬 | 約 25.6 萬 |
| 父母各持分一半、各贈一半 | 各 250 − 244 ＝ 各 6 萬 | 合計約 1.2 萬 |
兩種做法的稅差了二十幾萬，差別只在持分與贈與人怎麼安排。贈與淨額在最低一級的適用稅率是 10%；超過之後按 15%、20% 累進，級距金額每年由財政部公告，規劃前請以當年度公告為準。
配偶之間贈與完全是另一回事
前面講的都是父母贈與子女。夫妻之間互相贈與，規則完全不同，而且對納稅人有利得多：
- 01 持有期間：以配偶間第 1 次相互贈與前、原始取得該房地之日起算，不是從贈與那天重新計算。
- 02 取得成本：原本是向第三人買來的，可以直接減除配偶當初的原始取得成本；原本是繼承或受贈來的，才用當時的現值按物價指數調整。
- 03 財政部的例子：林先生 106 年 6 月 1 日以 900 萬元買進，108 年 5 月 30 日贈與配偶陳小姐，陳小姐 109 年 5 月 30 日出售——持有期間從 106 年 6 月 1 日起算，成本就是 900 萬元。
同樣是「贈與」，給配偶和給子女的稅務後果天差地遠。配偶間贈與另依遺產及贈與稅法不計入贈與總額。所以在做傳承規劃時，「先給配偶」和「直接給子女」是兩條完全不同的路，值得在動作之前先算過。
常被問的幾種替代做法
- 01 用買賣過戶比較划算嗎？不一定。買賣取得的成本是實際購入價格，將來賣的課稅所得確實會低很多，但必須是真實買賣——要有實際付款與資金來源證明，只有買賣契約的形式會被認定為贈與。而且子女要有能力支付價金，父母收到的價金也還在自己名下，傳承的目的不一定達到。
- 02 贈與和繼承哪個省？要四件事一起比：贈與稅、遺產稅、當下的土地增值稅與契稅、以及將來出售的房地合一稅。繼承取得的成本認定方式與贈與相同（都用當時現值），但繼承可以併計被繼承人的持有期間（所得稅法第 14 條之 4 第 4 項），稅率級距上通常比較有利；代價是時程不由自己決定。繼承那一邊的完整說明見繼承來的房子要賣，稅怎麼算。
- 03 贈與後馬上賣會怎樣？持有期間從受贈日重新起算，2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%。如果子女本來就打算近期出售，贈與反而是最貴的一條路。詳細級距見房地合一稅 2.0 完整試算。
- 04 子女自住滿 6 年可以用 400 萬免稅額嗎？可以，但條件要自己符合：本人、配偶或未成年子女設籍、持有並居住連續滿 6 年，期間沒有出租或營業使用，且前 6 年內未用過這項優惠。持有期間不能接續父母的。
動手之前先確認這五件事
- 01 房子現在的市場成交行情。贈與稅看的是公告現值，但你要做的決策看的是市價——兩者差距越大，將來的課稅所得越大。
- 02 公告土地現值與房屋評定現值。這兩個數字決定贈與稅，也決定將來的成本基礎，可向地政事務所與稅捐稽徵機關查詢。
- 03 子女未來會不會賣。不打算賣的話，成本認定的影響可以先放一邊；打算近年內賣的，贈與可能是最貴的選項。
- 04 持分怎麼切、誰贈與。上面算過，父母各贈一半和一人全贈，贈與稅可能差二十幾萬。
- 05 完稅證明留好。受贈時繳的契稅與土地增值稅可以併入將來的成本，沒有憑證就扣不掉。
第一件事本站可以直接幫上忙：社區總覽收錄高雄四大生活圈 255 個社區的逐筆實價登錄成交紀錄，日期、坪數、樓層、格局與車位都列出來；也可以直接從美術館特區、農十六特區、瑞豐・巨蛋、中都重劃區四個生活圈看起。抓到合理的價格帶之後，再用房地合一稅試算工具把將來出售的稅算一次。
贈與時子女繳的土地增值稅，和將來賣屋時的土地增值稅是兩件事。贈與屬無償移轉，由受贈人繳；將來子女要賣，那一次的土地增值稅能不能用自用住宅 10% 優惠，要看戶籍、出租紀錄與面積等條件，見自用住宅 10% 優惠稅率四大條件。
贈與的決定多半不可逆，但可以先算。把房子的位置、持分狀況與子女的打算告訴我們，澄果團隊幫你把目前的市場行情抓出來，再和你的地政士或會計師一起把稅排進去。 澄果團隊諮詢電話：07-9766977
資料查核日期：2026 年 10 月 13 日。贈與稅免稅額 244 萬元依財政部 115 年度公告；受贈房地的成本認定、契稅稅率與納稅義務人、土地增值稅納稅義務人、配偶間贈與的持有期間與成本認定，均依財政部及財政部電子申報繳稅服務網公開資料。文中「財政部實例」的數字為新聞稿原文；「高雄情境」的各項金額為便於說明的假設值，非實際個案、非行情推估，物價指數亦為假設。贈與稅課稅級距金額每年由財政部公告，本文未列出級距門檻，請以當年度公告為準。
