京城羅丹
京城羅丹在美術館特區美術東二路132巷16-30號，京城建設興建、百鋐營造承造，2004年8月完工，地上14層、共81戶，坪數29.86~54.84坪，格局有2~4房與樓中樓。
高雄市鼓山區美術東二路132巷16-30號（雙號）
社區資料
- 建設公司
- 京城建設
- 營造公司
- 百鋐營造有限公司
- 建築設計
- 林子森
- 總戶數
- 81 戶
- 樓層規劃
- 地上 14 層、地下 2 層
- 坪數與格局
- 29.86~54.84坪；2房、3房、4房、樓中樓（信義房屋）；好房網記 30~55坪
- 公設比
- 27.00%~29.00%（信義房屋、成家網）
- 基地面積
- 約 504 坪（單一來源，無法交叉驗證）
- 建築結構
- 鋼筋混凝土(RC)，外牆二丁掛
- 土地使用分區
- 住5特（成家網）
- 完工時間
- 2004/08
資料來源：樂居網。建案規格可能因來源而有差異，實際條件請以社區管委會、建商公開資料與產權登記為準。
實價登錄成交紀錄
逐筆列出近期成交，不做平均。同一個社區，樓層、面向、坪數與車位配置不同， 單價落差往往比想像中大——找條件跟你要看的那戶相近的來比，會準確得多。
京城羅丹（高雄市鼓山區美術東二路132巷16-30號（雙號））目前收錄 42 筆實價登錄成交紀錄，期間 2012.08.08－2024.06.16，近三年住家單價常見區間 18.1 至 22.6 萬元／坪、中位 20.4 萬元／坪，分布在 11 個門牌。
資料更新於 ・來源：內政部不動產交易實價查詢服務網（每月 1、11、21 日批次公告）
| 成交日期 | 類型 | 樓層 | 格局 | 坪數 | 單價 | 總價 | 車位 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024.06.16 | 成屋 | 十一層 | 2房2廳1衛 | 30.82 | 40.9＊ | 1,260 | — |
| 2023.02.25 | 成屋 | 九層 | 3房2廳2衛 | 47.74 | 27.7 | 1,320 | 未揭露 |
| 2023.02.12 | 成屋 | 七層 | 4房2廳2衛 | 60.25 | 28.7 | 1,730 | 未揭露 |
| 2021.10.03 | 成屋 | 十層 | 3房2廳2衛 | 48.67 | 29.2 | 1,420 | 未揭露 |
| 2021.09.22 | 成屋 | 十三層 | 3房2廳2衛 | 49.47 | 24 | 1,200 | 180 |
| 2021.09.02 | 成屋 | 一層，二層 | 4房2廳3衛 | 86.4 | 27.9 | 2,410 | 未揭露 |
| 2021.05.03 | 成屋 | 八層 | 2房1廳1衛 | 29.86 | 23.8 | 710 | — |
| 2021.03.28 | 成屋 | 十層 | 2房2廳1衛 | 30.82 | 22.1 | 680 | — |
| 2021.03.01 | 成屋 | 十一層 | 2房2廳1衛 | 29.86 | 24.6 | 735 | — |
| 2021.01.21 | 成屋 | 三層 | 2房1廳1衛 | 30.02 | 21.2 | 635 | — |
| 2020.05.15 | 成屋 | 十三層 | 2房2廳1衛 | 29.86 | 23.8 | 710 | — |
| 2020.05.05 | 成屋 | 八層 | 3房2廳2衛 | 50.58 | 22.3 | 1,128 | 未揭露 |
| 2020.03.10 | 成屋 | 六層 | 2房2廳1衛 | 36.1 | 23.1 | 835 | 未揭露 |
| 2020.03.08 | 成屋 | 三層 | 4房2廳2衛 | 62.71 | 20.8 | 1,302 | 未揭露 |
| 2019.11.01 | 成屋 | 八層 | 3房2廳2衛 | 48.67 | 19.9 | 970 | 未揭露 |
| 2019.10.24 | 成屋 | 五層 | 2房2廳1衛 | 30.82 | 17.2 | 530 | — |
| 2019.10.13 | 成屋 | 七層 | 3房2廳2衛 | 44.34 | 20 | 886 | — |
| 2019.06.02 | 成屋 | 四層 | 3房2廳2衛 | 42.43 | 18.3 | 775 | — |
| 2019.05.25 | 成屋 | 七層 | 2房2廳1衛 | 29.86 | 20.4 | 610 | — |
| 2019.03.11 | 成屋 | 三層 | 4房2廳2衛 | 62.71 | 20.3 | 1,270 | 未揭露 |
| 2019.02.08 | 成屋 | 四層 | 3房2廳2衛 | 42.43 | 21.2 | 900 | — |
| 2019.01.11 | 成屋 | 七層 | 2房2廳1衛 | 30.82 | 16.2 | 500 | — |
| 2018.09.28 | 成屋 | 八層 | 3房2廳2衛 | 41.5 | 18.1 | 750 | — |
| 2018.07.24 | 成屋 | 九層 | 4房2廳2衛 | 61.88 | 20.6 | 1,275 | 未揭露 |
| 2018.06.11 | 成屋 | 八層 | 3房2廳2衛 | 48.54 | 18.7 | 855 | 80 |
| 2018.01.13 | 成屋 | 十二層 | 2房1廳1衛 | 36.9 | 21.1 | 780 | 未揭露 |
| 2017.08.03 | 成屋 | 一層，二層 | 3房2廳4衛 | 86.4 | 27.5 | 2,380 | 未揭露 |
| 2015.11.22 | 成屋 | 十一層 | 3房2廳2衛 | 29.86 | 21.8 | 650 | — |
| 2015.11.10 | 成屋 | 三層 | 2房1廳1衛 | 30.02 | 18 | 540 | — |
| 2015.10.03 | 成屋 | 八層 | 3房2廳2衛 | 48.54 | 17.8 | 865 | 未揭露 |
| 2015.09.11 | 成屋 | 五層 | 4房2廳2衛 | 60.25 | 19.9 | 1,200 | 未揭露 |
| 2015.02.11 | 成屋 | 三層 | 2房2廳2衛 | 30.86 | 17.8 | 550 | — |
| 2015.02.02 | 成屋 | 九層 | 4房2廳2衛 | 61.05 | 22.6 | 1,380 | 未揭露 |
| 2014.04.28 | 成屋 | 四層 | 3房2廳2衛 | 42.43 | 17.5 | 743 | — |
| 2013.11.16 | 成屋 | 七層 | 2房2廳1衛 | 29.86 | 20.3 | 605 | — |
| 2013.09.03 | 成屋 | 八層 | 3房2廳2衛 | 50.58 | 21.4 | 1,080 | 未揭露 |
| 2013.04.24 | 成屋 | 四層 | 2房2廳1衛 | 30.82 | 16.4 | 505 | — |
| 2013.04.22 | 成屋 | 十層 | 2房2廳1衛 | 30.82 | 20.3 | 626 | — |
| 2012.12.09 | 成屋 | 十二層 | 3房2廳2衛 | 49.47 | 16.8 | 830 | 未揭露 |
| 2012.11.25 | 成屋 | 七層 | 4房2廳2衛 | 61.08 | 17.2 | 1,050 | 未揭露 |
| 2012.09.05 | 成屋 | 十三層 | 4房2廳2衛 | 61.08 | 19.3 | 1,180 | 未揭露 |
| 2012.08.08 | 成屋 | 五層 | 2房2廳1衛 | 29.86 | 15.7 | 470 | — |
＊ 標記的 1 筆，單價與本社區其他成交差距較大，很可能不是一般的市場交易。 實價登錄會如實收錄各種移轉情形，常見的原因包括：親屬或關係人之間的移轉、 只買賣部分持分（不是完整一戶）、屋況有瑕疵或需要大幅整修、含未登記增建， 以及買賣雙方有其他約定（例如帶租約、附帶條件）。 單價明顯偏高的，則常見於坪數很小的產品、含裝潢家電，或高樓層的景觀戶。 這幾筆不宜當作行情參考，判斷這個社區的價格時建議先把它們排除。 想知道某一筆的實際情形，可以問我們，我們幫你查。
單價單位為萬元／坪，總價單位為萬元，車位為該筆交易所有車位的總價（萬元）。 車位價格只有部分成交會單獨揭露（本社區 2 筆有、19 筆未揭露）。 有揭露的那幾筆，單價已經是扣掉車位後的金額； 標示「未揭露」的，車位價含在總價裡，單價也含著車位，兩者不宜直接比。 標示「預售」者為預售屋買賣，交屋時間與成屋不同。 已排除實價登錄上標示解約的紀錄。資料來源為內政部不動產交易實價查詢服務網。 車位價格的完整分析見高雄車位值多少錢。
看屋前先知道的事
- ✓京城建設興建、百鋐營造承造，建築師林子森，地上14層、地下2層，共81戶，屬中小型規模社區。
- ✓主結構為鋼筋混凝土(RC)，外牆二丁掛；公設比記為27.00%~29.00%，基地約504坪（單一來源）。
- ✓格局有2房、3房、4房與樓中樓，坪數一方記29.86~54.84坪、另一方記30~55坪，以中小坪數為主。
- ✓門牌在美術東二路132巷16-30號雙號側，位於巷內；分區記為住5特，學區記為中山國小、七賢國中。
- ・本站資料池只有7筆成交、命中7個門牌，期間2021年5月到2024年6月，樣本偏少且近年無新增，判讀要保守。
- ・完工已超過20年，管線、電梯、外牆二丁掛與地下室防水都要看現況，並問管委會修繕紀錄與基金餘額。
- ・坪數有兩種說法：29.86~54.84坪與30~55坪；基地約504坪僅單一來源，建議一併調謄本核對。
- ・學區以里、鄰劃分，同一條路兩側可能不同校，請用本站學區查詢工具核對里別，並以入學當年度公告為準。
京城羅丹和同區相近社區的比較
同樣在美術館特區、完工年相近、而且成交筆數夠的社區裡，和京城羅丹條件最接近的是最上石藝校園區、貝多芬、上品大廈。這幾個社區裡近三年單價中位最高的是最上石藝校園區的 37.7 萬／坪、最低的是京城羅丹的 20.6 萬／坪，相差約 83%。京城羅丹本身是 20.6 萬／坪。但單價中位數只是起點——同一個社區內部光是樓層、面向與屋況造成的價差就可能超過社區之間的差距，真正要比的是你看的那一戶，不是整棟的中位數。
| 項目 | 京城羅丹 本頁 | 最上石藝校園區 | 貝多芬 | 上品大廈 |
|---|---|---|---|---|
| 完工年 | 2004 | 2004 | 2003 | 2005 |
| 總戶數 | 81 戶 | 81 戶 | 80 戶 | 79 戶 |
| 地上樓層 | 14 層 | 14 層 | 14 層 | 15 層 |
| 公設比 | 27% | 28.66% | 29% | 30.95% |
| 車位 | — | — | 48個（B1+B2），機車位戶戶配置 | — |
| 近三年單價中位 | 20.6 萬／坪⁺ | 37.7 萬／坪 | 33.4 萬／坪 | 32.9 萬／坪 |
| 成交筆數 | 42 | 42 | 55 | 29 |
單價取近三年住家成交的中位數，已排除店面；標 ⁺ 者近三年不足三筆、改用全部歷史計算。 成交筆數為全部歷史的累計。規格取自各社區頁登載的公開平台資料，查不到的欄位留空。 挑選條件為同生活圈、完工年相差 8 年內、成交滿 10 筆。
學區
學校資料來源：成家網原文誤植為「鳳山區中山國小」，學校本身位於鼓山區。中山國小為 115 學年度總量管制學校，即使設籍在學區內仍可能需要抽籤或改分發。學區以里、鄰劃分，同一條路的兩側也可能分屬不同學校，請用本站的學區查詢工具核對里別，並向學校確認當學年度的實際狀況。
關於京城羅丹的常見問題
京城羅丹的成交行情大概多少？
＋
本站實價登錄資料池目前收錄京城羅丹7筆成交，期間為2021年5月到2024年6月，命中7個門牌；登記坪數最小29.9坪、中位48.7坪、最大86.4坪。社區有樓中樓產品，坪數與格局差異大，加上樓層、座向與屋況不同，只看一個平均價很容易失準。建議看本頁的逐筆明細，挑坪數與格局接近的來比。7筆樣本偏少、最近一筆已是2024年6月，只能當參考區間。
京城羅丹的學區是哪裡？
＋
資料上對應的學區記為中山國小、七賢國中（其中一個來源把中山國小誤植為鳳山區，學校本身位在鼓山區）。學區是以里、鄰為單位劃分，同一條路的兩側可能分屬不同學校，同社區不同門牌也可能不同。請用本站的學區查詢工具核對里別，並以入學當年度主管機關公告為準。我們不會替社區保證學區。
京城羅丹的樓中樓值得買嗎？要注意什麼？
＋
資料記載這個社區的格局包含2房、3房、4房與樓中樓。樓中樓要特別看三件事：一是夾層或上層是否為合法登記面積，得從建物謄本與測量成果圖確認，不要只看現場；二是挑高空間的冷氣效率與樓梯動線，對長輩或小孩是否合適；三是室內裝修與管線若有改動，是否留有合法紀錄。社區完工超過20年，樓中樓的漏水與隔間老化風險也要一起檢查，成交比價時更要找同樣是樓中樓的案例。
買京城羅丹要準備多少自備款？
＋
以本社區近期實價登錄成交總價的中位數 845 萬元估算，貸款八成、自備兩成的話，自備款大約是 169 萬元（42 筆成交，2012－2024 年）。實際成交總價因樓層、坪數與是否含車位而異，這只是抓一個量級。一般貸款約八成、自備約兩成，實際成數會依屋齡、登記用途、屋況與個人信用條件調整；這個社區完工超過20年，部分銀行對屋齡較高的物件會把成數或年限壓低。除自備款外，要預留仲介費、代書費、登記規費、契稅、印花稅，老屋還要多留管線、衛浴與廚房的翻修預算。建議用本站房貸試算工具，從你能接受的月付金反推可負擔總價，再對照29.86~54.84坪的坪數帶挑戶型。
在看京城羅丹，或想賣掉手上這戶？
實價登錄是已經發生的事，屋主現在的開價與可談空間不會寫在上面。 澄果團隊長期在美術館特區成交，可以告訴你目前的實際市況。
想知道你在京城羅丹的那一戶值多少？我們用本頁這些成交紀錄，挑樓層、坪數與車位條件相近的來比，抓出區間並說明判斷依據。 不收費，也不需要先簽委託。
本頁的社區基本資料整理自公開資訊，成交紀錄來自內政部不動產交易實價查詢服務網， 僅供參考。建案規格、公設比與車位配置請以建商公開資料與產權登記為準； 實際成交條件因個案而異，簽約前請自行查證。