鼎宇橘園
鼎宇建設2003年完工、張哲夫建築師規劃的美術館特區社區，130戶、地上23層，RC結構、住五用地。
高雄市鼓山區美術東八街101-111號（單號）
社區資料
- 建設公司
- 鼎宇建設
- 營造公司
- 幼上營造股份有限公司
- 建築設計
- 張哲夫
- 總戶數
- 130 戶
- 樓層規劃
- 地上 23 層
- 坪數與格局
- 3房、4房；44~86坪（好房網 44~86坪、信義 44.47~60.71坪、成家網 50~90坪）
- 公設比
- 29%~31%
- 車位
- 有車位（社區內設置停車位；數量未揭露）
- 基地面積
- 約 820.00 坪（單一來源，無法交叉驗證）
- 建築結構
- 鋼筋混凝土(RC)，外牆二丁掛
- 土地使用分區
- 住5
- 完工時間
- 2003/12（內政部實價登錄）；平台另載 2003/09
資料來源：樂居網。建案規格可能因來源而有差異，實際條件請以社區管委會、建商公開資料與產權登記為準。
實價登錄成交紀錄
逐筆列出近期成交，不做平均。同一個社區，樓層、面向、坪數與車位配置不同， 單價落差往往比想像中大——找條件跟你要看的那戶相近的來比，會準確得多。
鼎宇橘園（高雄市鼓山區美術東八街101-111號（單號））目前收錄 42 筆實價登錄成交紀錄，期間 2012.09.16－2026.03.19，近三年住家單價常見區間 29.6 至 39.3 萬元／坪、中位 36 萬元／坪，分布在 13 個門牌。
資料更新於 ・來源：內政部不動產交易實價查詢服務網（每月 1、11、21 日批次公告）
| 成交日期 | 類型 | 樓層 | 格局 | 坪數 | 單價 | 總價 | 車位 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026.03.19 | 成屋 | 二十層 | 4房2廳2衛 | 70.01 | 32.7 | 2,288 | 未揭露 |
| 2026.01.16 | 成屋 | 八層 | 4房2廳2衛 | 64.63 | 36.2 | 2,206 | 200⁺ |
| 2024.08.31 | 成屋 | 七層 | 4房2廳2衛 | 66.45 | 29.6 | 1,970 | 未揭露 |
| 2024.05.09 | 成屋 | 二十二層 | 3房2廳2衛 | 58.12 | 39.3 | 2,285 | 未揭露 |
| 2024.04.01 | 成屋 | 二十二層 | 4房2廳2衛 | 73.92 | 37.9 | 2,800 | 未揭露 |
| 2024.02.21 | 成屋 | 八層 | 4房2廳2衛 | 70.01 | 35.7 | 2,500 | 未揭露 |
| 2023.07.31 | 成屋 | 十六層 | 4房2廳2衛 | 70.01 | 33.6 | 2,350 | 未揭露 |
| 2023.04.23 | 成屋 | 五層 | 3房2廳2衛 | 53.77 | 33.8 | 1,685 | 180 |
| 2021.04.09 | 成屋 | 二層 | 4房2廳2衛 | 64.1 | 17.2＊ | 1,100 | 未揭露 |
| 2021.03.29 | 成屋 | 二十一層 | 3房2廳2衛 | 65.59 | 22.3 | 1,460 | 未揭露 |
| 2020.11.01 | 成屋 | 六層 | 3房2廳2衛 | 56.3 | 19.1＊ | 1,078 | 未揭露 |
| 2020.07.30 | 成屋 | 十層 | 3房2廳2衛 | 47.01 | 12.8＊ | 600 | — |
| 2020.06.09 | 成屋 | 二層 | 4房2廳2衛 | 64.1 | 18.1＊ | 1,160 | 未揭露 |
| 2020.05.31 | 成屋 | 二十一層 | 4房2廳2衛 | 64.63 | 19＊ | 1,225 | 未揭露 |
| 2020.02.08 | 成屋 | 十層 | 4房2廳2衛 | 64.63 | 19＊ | 1,225 | 未揭露 |
| 2019.12.29 | 成屋 | 二十二層 | 4房2廳2衛 | 79.3 | 18.4＊ | 1,460 | 未揭露 |
| 2019.06.21 | 成屋 | 十五層 | 4房2廳2衛 | 81.12 | 19.9＊ | 1,558 | 350⁺ |
| 2019.04.01 | 成屋 | 四層 | 3房2廳2衛 | 65.91 | 17.4＊ | 1,150 | 未揭露 |
| 2019.03.28 | 成屋 | 十七層 | 4房2廳2衛 | 70.01 | 18.1＊ | 1,268 | 未揭露 |
| 2019.01.20 | 成屋 | 二層 | 4房2廳2衛 | 70.01 | 18＊ | 1,260 | 未揭露 |
| 2018.11.08 | 成屋 | 二十一層 | 4房2廳2衛 | 79.3 | 18.6＊ | 1,472 | 未揭露 |
| 2017.08.18 | 成屋 | 五層 | 3房2廳2衛 | 53.77 | 16.6＊ | 894 | 未揭露 |
| 2017.07.30 | 成屋 | 四層 | 3房2廳2衛 | 63.06 | 16.5＊ | 1,038 | 未揭露 |
| 2017.04.07 | 成屋 | 十三層，十四層 | 5房2廳3衛 | 104.28 | 15＊ | 1,560 | 未揭露 |
| 2016.10.17 | 成屋 | 二層 | 4房2廳2衛 | 70.01 | 15.7＊ | 1,100 | 未揭露 |
| 2016.10.04 | 成屋 | 二十三層 | 3房1廳2衛 | 70.01 | 13.3＊ | 930 | 未揭露 |
| 2016.07.23 | 成屋 | 六層 | 4房2廳2衛 | 64.63 | 18.6＊ | 1,200 | 未揭露 |
| 2016.07.13 | 成屋 | 十七層 | 4房2廳2衛 | 64.63 | 22 | 1,425 | 未揭露 |
| 2016.05.29 | 成屋 | 十五層 | 4房2廳2衛 | 81.12 | 18.5＊ | 1,500 | 未揭露 |
| 2015.08.21 | 成屋 | 二十一層 | 4房2廳2衛 | 73.92 | 20.3＊ | 1,500 | 未揭露 |
| 2015.06.09 | 成屋 | 二十二層 | 3房2廳2衛 | 58.12 | 22.2 | 1,288 | 未揭露 |
| 2015.04.03 | 成屋 | 八層 | 3房2廳2衛 | 56.3 | 19.5＊ | 1,100 | 未揭露 |
| 2015.03.23 | 成屋 | 十七層 | 4房2廳2衛 | 64.63 | 18.6＊ | 1,200 | 未揭露 |
| 2015.03.15 | 成屋 | 十四層 | 4房2廳2衛 | 70.01 | 21.1＊ | 1,480 | 未揭露 |
| 2015.03.03 | 成屋 | 四層 | 3房2廳2衛 | 63.06 | 17.9＊ | 1,130 | 未揭露 |
| 2014.12.30 | 成屋 | 七層 | 4房2廳2衛 | 70.01 | 19.5＊ | 1,365 | 未揭露 |
| 2014.05.04 | 成屋 | 九層 | 4房2廳2衛 | 70.01 | 21＊ | 1,470 | 未揭露 |
| 2013.12.18 | 成屋 | 三層 | 4房2廳2衛 | 54.81 | 18.4＊ | 1,010 | — |
| 2013.05.23 | 成屋 | 四層 | 4房2廳2衛 | 43.78 | 18.7＊ | 820 | — |
| 2013.04.02 | 成屋 | 十五層 | 4房2廳2衛 | 53.48 | 19.4＊ | 1,038 | 未揭露 |
| 2013.02.06 | 成屋 | 三層 | 3房2廳2衛 | 54.81 | 14.2＊ | 780 | — |
| 2012.09.16 | 成屋 | 十九層 | 3房2廳2衛 | 56.3 | 16.3＊ | 920 | 未揭露 |
＊ 標記的 31 筆，單價與本社區其他成交差距較大，很可能不是一般的市場交易。 實價登錄會如實收錄各種移轉情形，常見的原因包括：親屬或關係人之間的移轉、 只買賣部分持分（不是完整一戶）、屋況有瑕疵或需要大幅整修、含未登記增建， 以及買賣雙方有其他約定（例如帶租約、附帶條件）。 單價明顯偏高的，則常見於坪數很小的產品、含裝潢家電，或高樓層的景觀戶。 這幾筆不宜當作行情參考，判斷這個社區的價格時建議先把它們排除。 想知道某一筆的實際情形，可以問我們，我們幫你查。
⁺ 標記的 2 筆，車位金額可能是兩個以上車位的合計。 實價登錄只揭露車位總價，不揭露車位數量，大坪數的戶別常常一次配兩個以上。 要比對單一車位的價格，建議挑坪數規模相近的成交。
單價單位為萬元／坪，總價單位為萬元，車位為該筆交易所有車位的總價（萬元）。 車位價格只有部分成交會單獨揭露（本社區 3 筆有、35 筆未揭露）。 有揭露的那幾筆，單價已經是扣掉車位後的金額； 標示「未揭露」的，車位價含在總價裡，單價也含著車位，兩者不宜直接比。 標示「預售」者為預售屋買賣，交屋時間與成屋不同。 已排除實價登錄上標示解約的紀錄。資料來源為內政部不動產交易實價查詢服務網。 車位價格的完整分析見高雄車位值多少錢。
看屋前先知道的事
- ✓全案130戶、地上23層，是本區樓層較高、戶數較多的電梯大樓。
- ✓公設比約29%到31%，以23層的高樓層大樓來說算是偏低的區間。
- ✓土地使用分區為住五，結構是鋼筋混凝土RC，外牆採二丁掛。
- ✓格局有3房與4房，實價登錄9筆成交坪數中位約66.5坪。
- ・坪數記載有44到86坪、也有50到90坪等不同版本，建議調謄本或向管委會確認。
- ・有網站把學區誤植為鳳山區中山國小，實際應為鼓山區中山國小，務必自行核對。
- ・本站成交只有9筆、屋齡已逾20年，樣本少加上屋況差異大，判讀要更謹慎。
- ・完工年月各來源不一，內政部實價登錄登載2003年12月、平台記2003年9月，在意確切日期建議調謄本確認。
鼎宇橘園和同區相近社區的比較
同樣在美術館特區、完工年相近、而且成交筆數夠的社區裡，和鼎宇橘園條件最接近的是米羅、京城羅浮宮、皇苑人文臻藏。這幾個社區裡近三年單價中位最高的是鼎宇橘園的 36.2 萬／坪、最低的是皇苑人文臻藏的 24.8 萬／坪，相差約 46%。鼎宇橘園本身是 36.2 萬／坪。但單價中位數只是起點——同一個社區內部光是樓層、面向與屋況造成的價差就可能超過社區之間的差距，真正要比的是你看的那一戶，不是整棟的中位數。
| 項目 | 鼎宇橘園 本頁 | 米羅 | 京城羅浮宮 | 皇苑人文臻藏 |
|---|---|---|---|---|
| 完工年 | 2003 | 2003 | 2002 | 2003 |
| 總戶數 | 130 戶 | 123 戶 | 120 戶 | 105 戶 |
| 地上樓層 | 23 層 | 14 層 | 14 層 | 14 層 |
| 公設比 | 29% | 29.32% | — | — |
| 車位 | 有車位（社區內設置停車位；數量未揭露） | — | — | — |
| 近三年單價中位 | 36.2 萬／坪 | 32.4 萬／坪 | 30.3 萬／坪 | 24.8 萬／坪⁺ |
| 成交筆數 | 42 | 98 | 79 | 24 |
單價取近三年住家成交的中位數，已排除店面；標 ⁺ 者近三年不足三筆、改用全部歷史計算。 成交筆數為全部歷史的累計。規格取自各社區頁登載的公開平台資料，查不到的欄位留空。 挑選條件為同生活圈、完工年相差 8 年內、成交滿 10 筆。
學區
學校資料來源：信義房屋標示鼓山區中山國小；成家網誤植為鳳山區中山國小。中山國小為 115 學年度總量管制學校，即使設籍在學區內仍可能需要抽籤或改分發。學區以里、鄰劃分，同一條路的兩側也可能分屬不同學校，請用本站的學區查詢工具核對里別，並向學校確認當學年度的實際狀況。
關於鼎宇橘園的常見問題
鼎宇橘園的成交行情大概多少？
＋
鼎宇橘園是23層的大樓，樓層、坪數與屋況拉出的價差不小，看單一數字容易誤判。本頁下方整理了從2021年3月到2026年3月的9筆實價登錄紀錄，9筆都命中社區門牌，建議逐筆比對坪數與成交時間，再抓出符合自己需求的區間。
鼎宇橘園的學區是哪裡？
＋
應為鼓山區中山國小與七賢國中，部分網站把它誤植成鳳山區的中山國小，看資料時要特別留意。學區是依里鄰界線劃分，不是看社區名稱，建議用本站的學區查詢工具核對里別，再向學校或區公所確認，以入學當年度公告為準。
鼎宇橘園的公設比和停車位如何？
＋
公設比約29%到31%，以23層、130戶的大樓來說算偏低。社區內有設置停車位，但公開資料未揭露數量，建議看屋時向管委會確認配置與租售狀況。另外基地面積約820坪的數字只有單一來源，若很在意，建議調謄本或向管委會確認。
買鼎宇橘園要準備多少自備款？
＋
以本社區近期實價登錄成交總價的中位數 1,264 萬元估算，貸款八成、自備兩成的話，自備款大約是 253 萬元（42 筆成交，2012－2026 年）。實際成交總價因樓層、坪數與是否含車位而異，這只是抓一個量級。一般以貸款八成、自備兩成來抓，先用總價的兩成當基準。除了自備款，仲介費、代書費、規費、契稅與裝潢費都要估進去。屋齡超過20年，銀行核貸成數與年限可能會打折，建議用本站的房貸試算工具，從可負擔的月付金反推總價，再檢查自備款夠不夠。
在看鼎宇橘園，或想賣掉手上這戶？
實價登錄是已經發生的事，屋主現在的開價與可談空間不會寫在上面。 澄果團隊長期在美術館特區成交，可以告訴你目前的實際市況。
想知道你在鼎宇橘園的那一戶值多少？我們用本頁這些成交紀錄，挑樓層、坪數與車位條件相近的來比，抓出區間並說明判斷依據。 不收費，也不需要先簽委託。
本頁的社區基本資料整理自公開資訊，成交紀錄來自內政部不動產交易實價查詢服務網， 僅供參考。建案規格、公設比與車位配置請以建商公開資料與產權登記為準； 實際成交條件因個案而異，簽約前請自行查證。