凡爾賽
凡爾賽位於美術館特區美術南一街，京城建設 2003 年 1 月完工，地上 14 層、50 戶，規劃 4 房 64~77 坪、同層 2 戶。
高雄市鼓山區美術南一街11-17號（單號）
社區資料
- 建設公司
- 京城建設
- 營造公司
- 建誌營造股份有限公司
- 總戶數
- 50 戶
- 樓層規劃
- 地上 14 層、地下 2 層
- 坪數與格局
- 4房；64~77坪；同層2戶
- 建築結構
- 鋼筋混凝土(RC)
- 完工時間
- 2003/01
資料來源：樂居網。建案規格可能因來源而有差異，實際條件請以社區管委會、建商公開資料與產權登記為準。
實價登錄成交紀錄
逐筆列出近期成交，不做平均。同一個社區，樓層、面向、坪數與車位配置不同， 單價落差往往比想像中大——找條件跟你要看的那戶相近的來比，會準確得多。
凡爾賽（高雄市鼓山區美術南一街11-17號（單號））目前收錄 17 筆實價登錄成交紀錄，期間 2012.09.25－2024.09.20，近三年住家單價常見區間 24.1 至 28.1 萬元／坪、中位 25 萬元／坪，分布在 7 個門牌。
資料更新於 ・來源：內政部不動產交易實價查詢服務網（每月 1、11、21 日批次公告）
| 成交日期 | 類型 | 樓層 | 格局 | 坪數 | 單價 | 總價 | 車位 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024.09.20 | 成屋 | 十三層，十四層 | 6房3廳4衛 | 145.24 | 24.1 | 3,500 | 未揭露 |
| 2024.07.06 | 成屋 | 十層 | 5房2廳3衛 | 84.35 | 28.1 | 2,368 | 未揭露 |
| 2024.04.07 | 成屋 | 四層 | 4房2廳2衛 | 70.4 | 25 | 1,760 | 未揭露 |
| 2023.04.11 | 成屋 | 九層 | 5房2廳3衛 | 83.46 | 26.2 | 2,190 | 未揭露 |
| 2021.08.27 | 成屋 | 十層 | 4房2廳3衛 | 83.46 | 18.6 | 1,550 | 未揭露 |
| 2020.11.18 | 成屋 | 十三層，十四層 | 6房2廳4衛 | 128.96 | 19.2 | 2,480 | 未揭露 |
| 2020.10.23 | 成屋 | 九層 | 4房2廳2衛 | 64.36 | 17.6 | 1,130 | — |
| 2020.04.16 | 成屋 | 十三層，十四層 | 6房2廳4衛 | 128.96 | 19.8 | 2,550 | 未揭露 |
| 2018.12.16 | 成屋 | 六層 | 5房2廳3衛 | 85.08 | 18.8 | 1,600 | 未揭露 |
| 2018.07.01 | 成屋 | 七層 | 5房2廳3衛 | 83.46 | 18 | 1,500 | 未揭露 |
| 2014.07.26 | 成屋 | 五層 | 4房2廳2衛 | 72.02 | 19.4 | 1,400 | 未揭露 |
| 2013.10.11 | 成屋 | 六層 | 5房2廳3衛 | 85.08 | 19.5 | 1,660 | 未揭露 |
| 2013.09.13 | 成屋 | 十一層 | 5房2廳3衛 | 83.46 | 18.8 | 1,570 | 未揭露 |
| 2013.04.01 | 成屋 | 七層 | 3房2廳2衛 | 70.4 | 13.3＊ | 935 | 未揭露 |
| 2013.03.08 | 成屋 | 二層 | 4房2廳2衛 | 84.49 | 17.8 | 1,500 | 未揭露 |
| 2013.03.05 | 成屋 | 七層 | 4房2廳2衛 | 76.44 | 15.7 | 1,200 | 未揭露 |
| 2012.09.25 | 成屋 | 四層 | 4房2廳3衛 | 89.51 | 15 | 1,344 | 未揭露 |
＊ 標記的 1 筆，單價與本社區其他成交差距較大，很可能不是一般的市場交易。 實價登錄會如實收錄各種移轉情形，常見的原因包括：親屬或關係人之間的移轉、 只買賣部分持分（不是完整一戶）、屋況有瑕疵或需要大幅整修、含未登記增建， 以及買賣雙方有其他約定（例如帶租約、附帶條件）。 單價明顯偏高的，則常見於坪數很小的產品、含裝潢家電，或高樓層的景觀戶。 這幾筆不宜當作行情參考，判斷這個社區的價格時建議先把它們排除。 想知道某一筆的實際情形，可以問我們，我們幫你查。
單價單位為萬元／坪，總價單位為萬元，車位為該筆交易所有車位的總價（萬元）。 車位價格只有部分成交會單獨揭露（本社區 0 筆有、16 筆未揭露）。 有揭露的那幾筆，單價已經是扣掉車位後的金額； 標示「未揭露」的，車位價含在總價裡，單價也含著車位，兩者不宜直接比。 標示「預售」者為預售屋買賣，交屋時間與成屋不同。 已排除實價登錄上標示解約的紀錄。資料來源為內政部不動產交易實價查詢服務網。 車位價格的完整分析見高雄車位值多少錢。
看屋前先知道的事
- ✓全案 50 戶、同層 2 戶、地上 14 層，每層僅兩戶，梯廳單純，鄰居關係與出入相對好掌握。
- ✓格局統一為 4 房、64~77 坪，社區住戶結構單純，多為需要完整房間數的家庭客層。
- ✓2003 年 1 月由京城建設推案、建誌營造承造，鋼筋混凝土（RC）結構，樓高 14 層。
- ✓地下 2 層規劃，社區位於美術南一街單號側，本頁收錄 5 筆實價登錄逐筆紀錄。
- ・只有 5 筆成交，是本批社區中樣本最少的一個，不到 12 筆，行情僅能當作參考起點。
- ・成交坪數從 70.4 坪到 145.2 坪，明顯超出 64~77 坪的標示區間，需逐筆核對。
- ・2003 年完工、屋齡逾 20 年，管線、電梯與外牆的更新狀況與後續修繕提撥，看屋時要問清楚。
凡爾賽和同區相近社區的比較
同樣在美術館特區、完工年相近、而且成交筆數夠的社區裡，和凡爾賽條件最接近的是京城鼎極、千禧緣、逸華庭。這幾個社區裡近三年單價中位最高的是千禧緣的 33.1 萬／坪、最低的是凡爾賽的 25 萬／坪，相差約 32%。凡爾賽本身是 25 萬／坪。但單價中位數只是起點——同一個社區內部光是樓層、面向與屋況造成的價差就可能超過社區之間的差距，真正要比的是你看的那一戶，不是整棟的中位數。
| 項目 | 凡爾賽 本頁 | 京城鼎極 | 千禧緣 | 逸華庭 |
|---|---|---|---|---|
| 完工年 | 2003 | 2002 | 2002 | 2003 |
| 總戶數 | 50 戶 | 50 戶 | 57 戶 | 65 戶 |
| 地上樓層 | 14 層 | 14 層 | 12 層 | 12 層 |
| 公設比 | — | 30.12% | 27% | 27.6% |
| 車位 | — | — | — | — |
| 近三年單價中位 | 25 萬／坪 | 32 萬／坪 | 33.1 萬／坪 | 28.6 萬／坪 |
| 成交筆數 | 17 | 15 | 24 | 82 |
單價取近三年住家成交的中位數，已排除店面；標 ⁺ 者近三年不足三筆、改用全部歷史計算。 成交筆數為全部歷史的累計。規格取自各社區頁登載的公開平台資料，查不到的欄位留空。 挑選條件為同生活圈、完工年相差 8 年內、成交滿 10 筆。
學區
中山國小為 115 學年度總量管制學校，即使設籍在學區內仍可能需要抽籤或改分發。學區以里、鄰劃分，同一條路的兩側也可能分屬不同學校，請用本站的學區查詢工具核對里別，並向學校確認當學年度的實際狀況。
關於凡爾賽的常見問題
凡爾賽的成交行情大概多少？
＋
本頁下方已把凡爾賽的實價登錄逐筆列出，涵蓋 2021 年 8 月到 2024 年 9 月、共 5 筆，5 個門牌都有紀錄。建議直接看逐筆資料，並注意坪數差異與車位是否計入。5 筆是本批社區中最少的樣本，最近一筆也已是 2024 年，判讀時務必搭配周邊社區與近期市況。
凡爾賽的學區是哪裡？
＋
現有資料標示為中山國小、七賢國中。學區是以里鄰為單位劃分，同一條街的單雙號可能分屬不同學校，每年也可能微調。建議用本站的學區查詢工具核對里別，若以就學為主要考量，簽約前再向學校或區公所確認一次。
凡爾賽同層兩戶的規劃有什麼優缺點？
＋
本案同層 2 戶、全案 50 戶，格局統一為 4 房 64~77 坪。優點是每層住戶單純、電梯與梯廳的共用人數少，隱私性較好；缺點是戶數少，管理費分攤的人頭也少，社區基金的累積速度較慢。建議看屋時向管委會了解目前的管理費水準與修繕基金餘額。
買凡爾賽要準備多少自備款？
＋
以本社區近期實價登錄成交總價的中位數 1,570 萬元估算，貸款八成、自備兩成的話，自備款大約是 314 萬元（17 筆成交，2012－2024 年）。實際成交總價因樓層、坪數與是否含車位而異，這只是抓一個量級。銀行貸款通常約八成、自備款抓兩成，實際成數視個人條件與銀行政策而定。另外要準備仲介費、代書費、規費、契稅與裝潢家電費用；本案為 4 房中大坪數且屋齡逾 20 年，翻修預算建議抓寬一些。可用本站的房貸試算工具，從月付金反推可負擔的總價與自備款。
在看凡爾賽，或想賣掉手上這戶？
實價登錄是已經發生的事，屋主現在的開價與可談空間不會寫在上面。 澄果團隊長期在美術館特區成交，可以告訴你目前的實際市況。
想知道你在凡爾賽的那一戶值多少？我們用本頁這些成交紀錄，挑樓層、坪數與車位條件相近的來比，抓出區間並說明判斷依據。 不收費，也不需要先簽委託。
本頁的社區基本資料整理自公開資訊，成交紀錄來自內政部不動產交易實價查詢服務網， 僅供參考。建案規格、公設比與車位配置請以建商公開資料與產權登記為準； 實際成交條件因個案而異，簽約前請自行查證。