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TAIWAN REALTY 澄果團隊
中都重劃區・三民區

京城馥之森

京城建設 2023 年 7 月完工的中都重劃區社區，133 戶純大坪數規劃，全平面車位，榕樹公園第一排。

高雄市三民區德旺街156-168號（雙號）

社區資料

建設公司
京城建設
完工時間
2023/07
總戶數
133 戶（132 戶住家、1 戶店面）
樓層規劃
地上 23 層、地下 4 層
坪數範圍
3 房 46–48 坪、4 房 63–65 坪
公設比
35.8%
車位
213 個，全平面，含私人充電車位
基地面積
約 923 坪
管理費
每月約 70 元／坪

資料來源：樂居網。建案規格可能因來源而有差異，實際條件請以社區管委會、建商公開資料與產權登記為準。

實價登錄成交紀錄

逐筆列出近期成交，不做平均。同一個社區，樓層、面向、坪數與車位配置不同， 單價落差往往比想像中大——找條件跟你要看的那戶相近的來比，會準確得多。

京城馥之森（高雄市三民區德旺街156-168號（雙號））目前收錄 156 筆實價登錄成交紀錄，期間 2021.09.01－2026.06.13，近三年住家單價常見區間 38.1 至 43.7 萬元／坪、中位 41.2 萬元／坪，分布在 9 個門牌，其中 34 筆為預售屋買賣。

資料更新於 ・來源：內政部不動產交易實價查詢服務網（每月 1、11、21 日批次公告）

收錄筆數 156
住家單價區間近三年 38.1–43.7 萬/坪
其中預售 34 筆
期間 2021.09.01－2026.06.13
京城馥之森實價登錄成交紀錄（2021.09.01－2026.06.13），共 156 筆，欄位為成交日期、類型、移轉層次、格局、建物移轉總面積（坪）、單價（萬元／坪）、總價（萬元）、車位總價（萬元）
成交日期 類型 樓層 格局 坪數 單價 總價 車位
2026.06.13 成屋 四層 4房2廳2衛 78.93 36.7 2,700 380⁺
2026.06.13 成屋 三層 4房2廳2衛 81.34 37 2,865 460⁺
2026.06.08 成屋 五層 4房2廳2衛 78.58 37 2,766 420⁺
2026.06.08 成屋 二層 3房2廳2衛 55.69 37.2 2,000 210
2026.06.01 成屋 六層 4房2廳2衛 78.93 36.9 2,766 430⁺
2026.05.24 成屋 十三層 4房2廳2衛 79.77 42.5 3,198 500⁺
2026.05.20 成屋 十八層 3房2廳2衛 54.79 38.1 2,086 未揭露
2026.05.10 成屋 九層 4房2廳2衛 79.77 37.2 2,820 460⁺
2026.05.04 成屋 十四層 4房2廳2衛 79.53 37.5 2,820 450⁺
2026.05.02 成屋 十九層 3房2廳2衛 54.94 40 2,200 未揭露
2026.05.01 成屋 十二層 4房2廳2衛 78.93 43.2 3,110 380⁺
2026.04.29 成屋 十三層 4房2廳2衛 85.79 42.5 3,268 500⁺
2026.04.26 成屋 六層 4房2廳2衛 81.18 42.3 3,186 440⁺
2026.03.28 成屋 四層 4房2廳2衛 80.59 37 2,810 410⁺
2026.03.13 成屋 十層 3房2廳2衛 54.79 36 1,970 未揭露
2026.03.13 成屋 二層 3房2廳2衛 54.22 36.8 1,878 180
2026.03.08 成屋 七層 4房2廳2衛 79.18 37.2 2,762 400⁺
2026.02.03 成屋 十九層 4房2廳2衛 80.74 37.9 2,955 490⁺
2026.01.25 成屋 十八層 4房2廳2衛 79.53 37.5 2,890 520⁺
2026.01.20 成屋 二十層 4房2廳2衛 80.59 37.5 2,923 490⁺
2026.01.04 成屋 十五層 3房2廳2衛 55.29 43.1 2,230 200
2025.12.14 成屋 十一層 4房2廳2衛 79.77 37 2,868 520⁺
2025.12.06 成屋 十五層 3房2廳2衛 54.94 41.9 2,300 未揭露
2025.11.30 成屋 五層 4房2廳2衛 81.34 37.7 2,855 400⁺
2025.11.23 成屋 二層 3房2廳2衛 64.15 38.1 2,305 460⁺
2025.11.21 成屋 四層 3房2廳2衛 63.55 39.6 2,370 450⁺
2025.11.19 成屋 十一層 4房2廳2衛 81.34 36.9 2,900 500⁺
2025.11.18 成屋 三層 3房2廳2衛 62.84 41.2 2,371 430⁺
2025.11.02 成屋 十四層 4房2廳2衛 81.18 37 2,900 500⁺
2025.11.02 成屋 九層 4房2廳2衛 81.34 36.9 2,900 500⁺
2025.10.16 成屋 三層 3房2廳2衛 55.9 37.2 2,047 250
2025.10.10 成屋 八層 4房2廳2衛 79.53 37 2,860 520⁺
2025.10.05 成屋 十二層 3房2廳2衛 64.74 43 2,433 350⁺
2025.10.05 成屋 十五層 3房2廳2衛 62.38 44.1 2,399 340⁺
2025.09.24 成屋 十層 4房2廳2衛 79.53 37.5 2,892 520⁺
2025.09.24 成屋 十八層 3房2廳2衛 56.28 38.3 2,092 250
2025.06.30 成屋 五層 3房2廳2衛 56.49 37.8 2,050 220
2025.06.24 成屋 二十一層 3房2廳2衛 55.29 38.7 2,077 250
2025.06.07 成屋 十二層 4房2廳2衛 81.18 38.3 3,008 520⁺
2025.05.26 成屋 二十三層 4房2廳2衛 81.34 39.2 3,070 520⁺
2025.05.13 成屋 十七層 4房2廳2衛 71.63 39.5 2,760 250⁺
2025.05.04 成屋 十九層 3房2廳2衛 63.43 37.7 2,279 500⁺
2025.04.27 成屋 二十三層 3房2廳2衛 63.43 38.4 2,310 500⁺
2025.04.26 成屋 二十三層 4房2廳2衛 79.77 38.9 2,990 520⁺
2025.04.13 成屋 十六層 4房2廳2衛 79.53 38.1 2,910 500⁺
2025.04.13 成屋 十六層 4房2廳2衛 81.18 38.5 3,000 500⁺
2025.03.27 成屋 十三層 3房2廳2衛 55.29 40.2 2,116 220
2025.02.06 成屋 十一層 3房2廳2衛 63.43 40.9 2,230 300⁺
2025.01.26 成屋 二十二層 4房2廳2衛 79.53 39.8 2,970 450⁺
2025.01.12 成屋 十四層 3房2廳2衛 64.42 41.1 2,380 400⁺
2024.12.27 成屋 十層 3房2廳2衛 63.55 40 2,300 360⁺
2024.12.15 成屋 十五層 4房2廳2衛 79.18 45.5 3,288 400⁺
2024.12.02 成屋 十五層 3房2廳2衛 64.63 45.5 2,650 450⁺
2024.11.30 成屋 二十一層 4房2廳2衛 82.01 40.7 3,000 350⁺
2024.10.11 成屋 十四層 3房2廳2衛 64.74 42.3 2,488 440⁺
2024.09.04 成屋 十三層 3房2廳2衛 63.08 45 2,406 300⁺
2024.09.01 成屋 五層 3房2廳2衛 63.08 43.7 2,326 280⁺
2024.08.30 成屋 七層 3房2廳2衛 63.08 43.1 2,318 300⁺
2024.08.11 成屋 四層 3房2廳2衛 56.28 44.4 2,335 200
2024.08.03 成屋 十七層 3房2廳2衛 63.43 44.5 2,380 280⁺
2024.08.01 成屋 十六層 3房2廳2衛 64.74 43.3 2,416 320⁺
2024.07.24 成屋 十六層 3房2廳2衛 64.42 44.9 2,462 300⁺
2024.07.20 成屋 九層 3房2廳2衛 62.84 43.6 2,355 300⁺
2024.07.13 成屋 二十三層 3房2廳2衛 63.08 45.4 2,426 300⁺
2024.06.27 成屋 十九層 4房2廳2衛 86.72 44.4 3,272 450⁺
2024.06.25 成屋 十二層 3房2廳2衛 62.34 43.6 2,332 300⁺
2024.06.16 成屋 六層 3房2廳2衛 62.93 43.4 2,345 320⁺
2024.06.15 成屋 十二層 3房2廳2衛 64.42 44.4 2,435 300⁺
2024.06.15 成屋 十四層 3房2廳2衛 61.77 43.4 2,300 300⁺
2024.06.10 成屋 二十層 3房2廳2衛 64.15 44.1 2,457 320⁺
2024.05.18 成屋 十層 3房2廳2衛 55.69 44 2,337 220
2024.05.15 成屋 十七層 3房2廳2衛 56.49 43.2 2,310 220
2024.05.14 成屋 十四層 3房2廳2衛 54.79 44 2,282 230
2024.05.06 成屋 十層 3房2廳2衛 81.18 40.1 2,980 380⁺
2024.05.05 成屋 十一層 3房2廳2衛 63.08 42 2,407 440⁺
2024.04.29 成屋 六層 3房2廳2衛 54.22 46.2 2,350 220
2024.04.23 成屋 九層 3房2廳2衛 54.94 47.3 2,434 220
2024.04.20 成屋 十三層 3房2廳2衛 56.49 41.3 2,227 230
2024.04.14 成屋 二十三層 3房2廳2衛 62.38 42.4 2,300 320⁺
2024.04.13 成屋 二十層 3房2廳2衛 56.96 41.9 2,226 210
2024.04.02 成屋 二十層 4房2廳2衛 79.53 42.3 3,128 450⁺
2024.04.01 成屋 十六層 3房2廳2衛 54.22 46.2 2,330 200
2024.03.27 成屋 十七層 3房2廳2衛 62.97 41.1 2,280 360⁺
2024.03.25 成屋 十八層 3房2廳2衛 64.74 40.4 2,348 390⁺
2024.03.16 成屋 十三層 3房2廳2衛 54.83 40.5 2,120 230
2024.03.10 成屋 八層 3房2廳2衛 56.28 46.5 2,467 230
2024.03.06 成屋 二十二層 3房2廳2衛 56.28 41.9 2,238 220
2024.03.06 成屋 二十一層 4房2廳2衛 79.77 41.1 3,069 460⁺
2024.02.13 成屋 十九層 3房2廳2衛 64.63 42.1 2,388 350⁺
2024.02.05 成屋 六層 3房2廳2衛 64.42 46.1 2,618 400⁺
2024.02.04 成屋 二十二層 3房2廳2衛 64.74 41.1 2,350 360⁺
2024.01.31 成屋 二十一層 3房2廳2衛 56.49 40.1 2,120 180
2024.01.30 成屋 十一層 3房2廳2衛 56.49 41.6 2,230 220
2024.01.30 成屋 九層 3房2廳2衛 56.49 41.5 2,229 220
2024.01.18 成屋 八層 3房2廳2衛 64.74 39.5 2,215 300⁺
2024.01.12 成屋 十七層 3房2廳2衛 54.94 46.7 2,415 230
2024.01.08 成屋 十五層 3房2廳2衛 54.94 46.6 2,411 230
2024.01.07 成屋 十九層 3房2廳2衛 54.83 47.2 2,435 230
2024.01.07 成屋 二十一層 3房2廳2衛 54.94 44.9 2,333 230
2024.01.02 成屋 十九層 3房2廳2衛 54.94 44.7 2,324 230
顯示較早的 56 筆成交（2021.09.01 起） ▼
京城馥之森較早的實價登錄成交紀錄，共 56 筆，欄位為成交日期、類型、移轉層次、格局、建物移轉總面積（坪）、單價（萬元／坪）、總價（萬元）、車位總價（萬元）
成交日期 類型 樓層 格局 坪數 單價 總價 車位
2023.12.28 成屋 二十三層 3房2廳2衛 64.63 41.7 2,398 380⁺
2023.12.28 成屋 二十二層 3房2廳2衛 54.79 47.1 2,427 230
2023.12.27 成屋 二十二層 3房2廳2衛 54.22 44.1 2,260 230
2023.12.18 成屋 八層 3房2廳2衛 54.79 44.1 2,289 230
2023.12.04 成屋 二十層 3房2廳2衛 62.93 40.3 2,199 320⁺
2023.06.15 預售 七層A2棟7號 3房2廳2衛 56.51 29.8 1,671 230
2023.06.15 成屋 七層 3房2廳2衛 56.49 29.8 1,671 230
2023.04.16 預售 七層A7棟7號 3房2廳2衛 81.36 29.8 2,402 460⁺
2023.04.16 成屋 七層 4房2廳2衛 81.34 29.9 2,402 460⁺
2023.04.07 預售 七層A5棟7號 3房2廳2衛 55.53 30 1,613 210
2023.04.07 成屋 七層 3房2廳2衛 55.51 30 1,613 210
2023.04.06 預售 十八層A2棟18號 3房2廳2衛 54.79 30.4 1,649 230
2022.06.01 預售 三層A5棟3號 3房2廳2衛 54.85 29.8 1,603 210
2022.06.01 成屋 三層 3房2廳2衛 54.83 29.8 1,603 210
2022.04.27 預售 七層A6棟7號 3房2廳2衛 55.3 29.6 1,608 210
2022.04.27 成屋 七層 3房2廳2衛 55.29 29.6 1,608 210
2022.03.24 預售 九層A5棟9號 3房2廳2衛 54.85 30 1,612 210
2022.03.24 成屋 九層 3房2廳2衛 54.83 30 1,612 210
2022.02.16 預售 五層A5棟5號 3房2廳2衛 54.85 30 1,613 210
2022.02.16 成屋 五層 3房2廳2衛 54.83 30 1,613 210
2021.10.15 預售 二十層A6棟20號 3房2廳2衛 54.22 30.4 1,641 240
2021.10.15 成屋 二十層 3房2廳2衛 54.22 30.4 1,661 260
2021.10.12 預售 五層A6棟5號 3房2廳2衛 55.3 29.6 1,608 210
2021.10.12 成屋 五層 3房2廳2衛 55.29 29.6 1,608 210
2021.10.06 預售 十層A2棟10號 3房2廳2衛 54.79 30 1,611 210
2021.10.06 成屋 十八層 3房2廳2衛 54.22 30.2 1,631 240
2021.10.05 預售 四層A6棟4號 3房2廳2衛 54.22 29.2 1,575 230
2021.10.04 預售 五層A5棟5號 3房2廳2衛 54.85 30 1,613 210
2021.10.04 預售 九層A5棟9號 3房2廳2衛 54.85 30 1,612 210
2021.10.04 預售 二十一層A5棟21號 3房2廳2衛 55.53 30.8 1,669 230
2021.10.04 預售 七層A6棟7號 3房2廳2衛 55.3 29.6 1,608 210
2021.10.04 預售 七層A7棟7號 4房2廳2衛 81.36 29.8 2,402 460⁺
2021.10.04 成屋 二十一層 3房2廳2衛 55.51 30.8 1,669 230
2021.10.02 預售 十一層A5棟11號 3房2廳2衛 54.85 30.4 1,631 210
2021.10.02 預售 八層A6棟8號 3房2廳2衛 54.22 29.8 1,584 210
2021.10.02 預售 八層A7棟8號 3房2廳2衛 73.04 31.3 2,259 230⁺
2021.10.02 成屋 十一層 3房2廳2衛 54.83 30.4 1,631 210
2021.10.01 預售 二層A2棟2號 3房2廳2衛 54.79 29.9 1,606 210
2021.10.01 預售 二十二層A7棟22號 4房2廳2衛 81.18 30.8 2,481 480⁺
2021.09.30 預售 十六層A2棟16號 3房2廳2衛 54.79 30.2 1,639 230
2021.09.30 預售 三層A3棟3號 3房2廳2衛 54.96 29.6 1,597 210
2021.09.30 預售 三層A5棟3號 3房2廳2衛 54.85 29.8 1,603 210
2021.09.30 預售 七層A5棟7號 3房2廳2衛 55.53 30 1,613 210
2021.09.30 成屋 三層 3房2廳2衛 54.94 29.6 1,597 210
2021.09.29 預售 七層A2棟7號 3房2廳2衛 56.51 29.8 1,671 230
2021.09.26 預售 十八層A2棟18號 3房2廳2衛 54.79 30.4 1,649 230
2021.09.26 預售 十層A6棟10號 3房2廳2衛 54.22 29.8 1,584 210
2021.09.26 預售 十二層A6棟12號 3房2廳2衛 54.22 30 1,613 230
2021.09.24 預售 四層A2棟4號 3房2廳2衛 54.79 29.6 1,612 230
2021.09.24 預售 十七層A7棟17號 4房2廳2衛 81.36 30.6 2,454 460⁺
2021.09.24 預售 十八層A7棟18號 4房2廳2衛 81.18 30.6 2,448 460⁺
2021.09.24 成屋 十七層 4房2廳2衛 81.34 30.7 2,454 460⁺
2021.09.23 預售 六層A3棟6號 2房2廳1衛 32.39 28.6 903 210
2021.09.12 成屋 十層 3房2廳2衛 54.22 29.8 1,584 210
2021.09.12 成屋 十二層 3房2廳2衛 54.22 30 1,613 230
2021.09.01 成屋 六層 3房2廳2衛 32.4 28.6 903 210

⁺ 標記的 78 筆，車位金額可能是兩個以上車位的合計。 實價登錄只揭露車位總價，不揭露車位數量，大坪數的戶別常常一次配兩個以上。 要比對單一車位的價格，建議挑坪數規模相近的成交。

單價單位為萬元／坪，總價單位為萬元，車位為該筆交易所有車位的總價（萬元）。 車位價格只有部分成交會單獨揭露（本社區 152 筆有、4 筆未揭露）。 有揭露的那幾筆，單價已經是扣掉車位後的金額； 標示「未揭露」的，車位價含在總價裡，單價也含著車位，兩者不宜直接比。 標示「預售」者為預售屋買賣，交屋時間與成屋不同。 已排除實價登錄上標示解約的紀錄。資料來源為內政部不動產交易實價查詢服務網。 車位價格的完整分析見高雄車位值多少錢。

看屋前先知道的事

條件優勢
  • ✓車位 213 個對 133 戶、配比約 1:1.6，全平面並含私人充電車位，有機會配置雙車位
  • ✓坪數以 3 房 46–48 坪、4 房 63–65 坪為主，實際成交中位 63.0 坪，定位是換屋型產品
  • ✓基地位於中都榕樹公園第一排，地上 23 層、地下 4 層，總戶數只有 133 戶
  • ✓133 戶中 132 戶是住家、僅 1 戶店面，住戶單純度高，基地約 923 坪
要納入考量的地方
  • ・純大坪數規劃，實際成交坪數中位到 63 坪，總價門檻高，不適合小坪數的首購需求
  • ・實價登錄只有 131 筆、6 個門牌，成交樣本偏少，條件相近的可比案例不容易找到
  • ・公設比 35.8%，加上戶數少、管理費每月約 70 元／坪，持有成本建議先算清楚再出價

京城馥之森和同區相近社區的比較

同樣在中都重劃區、完工年相近、而且成交筆數夠的社區裡，和京城馥之森條件最接近的是永信齊樂、悅讀綠森活Ⅱ、森悅。這幾個社區裡近三年單價中位最高的是森悅的 53.4 萬／坪、最低的是悅讀綠森活Ⅱ的 37.9 萬／坪，相差約 41%。京城馥之森本身是 41.2 萬／坪。但單價中位數只是起點——同一個社區內部光是樓層、面向與屋況造成的價差就可能超過社區之間的差距，真正要比的是你看的那一戶，不是整棟的中位數。

京城馥之森與永信齊樂、悅讀綠森活Ⅱ、森悅的完工年、總戶數、樓層、公設比、車位與近三年單價中位數比較
項目 京城馥之森 本頁 永信齊樂 悅讀綠森活Ⅱ 森悅
完工年 2023202420202026
總戶數 133 戶105 戶123 戶112 戶
地上樓層 23 層22 層15 層28 層
公設比 35.8%36%38.5%34.8%
車位 213 個，全平面，含私人充電車位97 個82 個（平面 30、機械 52）211 個
近三年單價中位 41.2 萬／坪41.2 萬／坪37.9 萬／坪53.4 萬／坪
成交筆數 1567014431

單價取近三年住家成交的中位數，已排除店面；標 ⁺ 者近三年不足三筆、改用全部歷史計算。 成交筆數為全部歷史的累計。規格取自各社區頁登載的公開平台資料，查不到的欄位留空。 挑選條件為同生活圈、完工年相差 8 年內、成交滿 10 筆。

學區

國小
三民國小
國中
鼓山高中國中部

中都重劃區一帶另有十全國小為鄰近選擇，國中另有三民國中、前金國中。學區以里、鄰劃分，同一條路的兩側也可能分屬不同學校，請用本站的學區查詢工具核對里別，並向學校確認當學年度的實際狀況。

用學區查詢工具核對里別 → 三民國小學區的其他社區 → 鼓山高中國中部學區的其他社區 →
FAQ

關於京城馥之森的常見問題

京城馥之森的成交行情大概多少？

＋

京城馥之森（高雄市三民區中都重劃區）近三年的住家成交單價為每坪 38.1 至 43.7 萬元、中位 41.2 萬元，依據內政部實價登錄收錄的 156 筆成交紀錄（2021－2026 年）。本頁列出逐筆實價登錄紀錄，每一筆都標示日期、樓層、坪數與單價，可以直接對照條件相近的戶別，比看單一平均價更準確。京城馥之森累積的成交紀錄只有 131 筆，樣本偏少，加上樓層、面向與車位配置差異，建議多看幾筆再判斷合理區間。

京城馥之森的學區是哪裡？

＋

京城馥之森（高雄市三民區中都重劃區）在本站社區資料的學區欄位登載為國小三民國小、國中鼓山高中國中部。高雄市的學區以里、鄰劃分，社區名稱與路名都不是依據，實際歸屬請以入學當年度教育局公告為準。學區為三民國小與鼓山高中國中部。學區是以里、鄰劃分的，同一條街的不同門牌也可能分屬不同學區，建議先用本站的學區查詢工具核對里別，再向學校確認當年度的招生與設籍規定，不要只憑社區位置判斷。

京城馥之森有小坪數的戶別嗎？

＋

沒有。規劃是 3 房 46–48 坪與 4 房 63–65 坪，實際成交坪數中位落在 63 坪，屬於純大坪數的換屋產品，總價門檻明顯高於同區的 2 房社區。如果預算或需求是 2 房、30 坪上下，中都重劃區內有其他社區更合適。

買京城馥之森要準備多少自備款？

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京城馥之森（高雄市三民區）近期實價登錄成交總價的中位數為 2,321 萬元，貸款八成、自備兩成的話，自備款大約是 464 萬元（156 筆成交，2021－2026 年）。實際成交總價因樓層、坪數與是否含車位而異，這只是抓一個量級。以貸款八成計，自備款約為總價的兩成，另外還要抓仲介服務費、代書費、規費、契稅與裝潢費用。這個社區坪數大、總價基期高，自備款金額也會跟著放大，建議先用本站的房貸試算工具從月付金反推總價帶，確認負擔得起再看屋。

在看京城馥之森，或想賣掉手上這戶？

實價登錄是已經發生的事，屋主現在的開價與可談空間不會寫在上面。 澄果團隊長期在中都重劃區成交，可以告訴你目前的實際市況。

想知道你在京城馥之森的那一戶值多少？我們用本頁這些成交紀錄，挑樓層、坪數與車位條件相近的來比，抓出區間並說明判斷依據。 不收費，也不需要先簽委託。

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本頁的社區基本資料整理自公開資訊，成交紀錄來自內政部不動產交易實價查詢服務網， 僅供參考。建案規格、公設比與車位配置請以建商公開資料與產權登記為準； 實際成交條件因個案而異，簽約前請自行查證。