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TAIWAN REALTY 澄果團隊
美術館特區・鼓山區

沐之森

光洲建設約 2016 年完工的美術館特區社區，地上 15 層、57 戶，石昭永建築師事務所設計的小基地案。

高雄市鼓山區美術東六街79號

社區資料

建設公司
光洲建設
營造公司
光盛營造
建築設計
石昭永建築師事務所
總戶數
57 戶
樓層規劃
地上 15 層
公設比
36.89%
車位
52個
基地面積
約 281 坪
建築結構
鋼筋混凝土(RC)
完工時間
約2016

資料來源：樂居網。建案規格可能因來源而有差異，實際條件請以社區管委會、建商公開資料與產權登記為準。

實價登錄成交紀錄

逐筆列出近期成交，不做平均。同一個社區，樓層、面向、坪數與車位配置不同， 單價落差往往比想像中大——找條件跟你要看的那戶相近的來比，會準確得多。

沐之森（高雄市鼓山區美術東六街79號）目前收錄 77 筆實價登錄成交紀錄，期間 2016.11.29－2025.01.16，近三年住家單價常見區間 31.4 至 40.5 萬元／坪、中位 34 萬元／坪，分布在 3 個門牌，另有 1 筆店面成交未計入住家單價。

資料更新於 ・來源：內政部不動產交易實價查詢服務網（每月 1、11、21 日批次公告）

收錄筆數 77
住家單價區間近三年 31.4–40.5 萬/坪 （另有 1 筆店面未計入）
期間 2016.11.29－2025.01.16
沐之森實價登錄成交紀錄（2016.11.29－2025.01.16），共 77 筆，欄位為成交日期、類型、移轉層次、格局、建物移轉總面積（坪）、單價（萬元／坪）、總價（萬元）、車位總價（萬元）
成交日期 類型 樓層 格局 坪數 單價 總價 車位
2025.01.16 成屋 十二層 2房1廳1衛 41.68 33.6 1,400 未揭露
2024.12.24 成屋 八層 3房2廳2衛 56.6 35.7 2,020 未揭露
2024.11.30 成屋 五層 3房2廳2衛 51.04 36.8 1,880 未揭露
2024.05.11 成屋 十四層 2房2廳2衛 56.6 33.2 1,880 未揭露
2024.04.20 成屋 十五層 2房2廳2衛 54.89 40.5 2,018 250
2024.02.19 成屋 四層 3房2廳2衛 51.04 34 1,736 未揭露
2023.12.31 成屋 七層 2房2廳1衛 42.06 31.4 1,322 未揭露
2023.05.31 成屋 七層 3房2廳2衛 56.6 33 1,866 未揭露
2023.04.19 成屋 十四層 2房2廳1衛 42.06 30.5 1,281 未揭露
2023.02.25 成屋 十五層 2房2廳2衛 56.6 31.9 1,805 未揭露
2023.01.26 成屋 四層 3房2廳2衛 51.04 30 1,530 未揭露
2023.01.14 成屋 四層 3房2廳2衛 56.6 32.7 1,850 未揭露
2021.10.25 成屋 十五層 2房2廳2衛 56.6 30.8 1,600 200
2021.07.02 成屋 五層 3房2廳2衛 51.04 23.2 1,182 未揭露
2021.03.25 成屋 八層 2房1廳1衛 42.06 22.3 940 未揭露
2021.03.05 成屋 十三層 1房2廳1衛 42.06 24.6 940 180
2021.01.06 成屋 四層 3房2廳2衛 51.04 21.5 1,098 未揭露
2020.09.13 成屋 三層 3房2廳2衛 54.89 23.1 1,188 180
2020.01.31 成屋 六層 3房2廳2衛 51.04 23.9 1,133 180
2019.07.10 成屋 九層 2房1廳1衛 30.5 25.9 790 —
2019.03.31 成屋 二層 3房2廳2衛 58.2 23.3 1,270 210
2019.03.22 成屋 七層 3房2廳2衛 30.42 29.9 910 —
2018.12.11 成屋店面 一層 0房0廳1衛 29.01 46.9 1,360 —
2018.11.23 成屋 十四層 3房2廳2衛 54.89 24 1,260 210
2018.08.15 成屋 十五層 2房2廳1衛 41.68 26.2 998 200
2018.08.07 成屋 七層 3房2廳2衛 56.6 22.4 1,228 210
2018.07.16 成屋 六層 3房2廳2衛 56.6 23.3 1,250 190
2018.06.15 成屋 十一層 2房2廳1衛 41.68 22.6 888 200
2018.05.21 成屋 四層 3房2廳2衛 56.6 25.3 1,360 210
2018.05.15 成屋 十四層 2房2廳1衛 41.68 24.9 958 200
2018.05.09 成屋 九層 3房2廳2衛 56.6 23.1 1,260 210
2018.04.16 成屋 十二層 3房2廳2衛 56.6 23.4 1,272 210
2018.03.29 成屋 十三層 2房1廳1衛 30.5 27.9 850 —
2018.03.26 成屋 三層 3房2廳2衛 56.6 22.4 1,216 200
2018.02.07 成屋 二層 3房2廳2衛 54.89 22.2 1,150 180
2017.12.30 成屋 八層 3房2廳2衛 56.6 23.1 1,250 200
2017.12.18 成屋 十一層 3房2廳2衛 56.6 23.6 1,280 210
2017.12.15 成屋 五層 3房2廳2衛 56.6 23.1 1,250 200
2017.11.27 成屋 十三層 3房2廳2衛 56.6 23.8 1,271 190
2017.11.13 成屋 二層 3房2廳2衛 51.04 27.2 1,285 200
2017.11.10 成屋 十二層 2房1廳1衛 41.68 25.2 949 180
2017.11.08 成屋 四層 3房2廳2衛 53.94 26.9 1,350 200
2017.10.28 成屋 三層 3房2廳2衛 51.04 22 1,056 180
2017.10.18 成屋 四層 3房2廳2衛 51.04 25.8 1,210 180
2017.10.13 成屋 八層 2房2廳1衛 41.68 27.9 1,030 180
2017.10.06 成屋 十層 2房2廳1衛 30.5 27 823 —
2017.10.03 成屋 八層 3房2廳2衛 54.89 28.3 1,449 210
2017.10.01 成屋 六層 3房2廳2衛 54.89 26.5 1,350 190
2017.09.22 成屋 十三層 2房2廳1衛 42.06 27.7 1,035 180
2017.09.07 成屋 十三層 3房2廳2衛 54.89 24.2 1,266 210
2017.08.23 成屋 六層 3房2廳2衛 53.94 22.7 1,180 210
2017.08.17 成屋 四層 3房2廳2衛 54.89 26 1,325 190
2017.08.05 成屋 十二層 2房2廳1衛 42.06 27.2 1,020 180
2017.08.01 成屋 十四層 2房2廳1衛 42.06 28.2 1,050 180
2017.08.01 成屋 十二層 3房2廳2衛 54.89 26.5 1,350 190
2017.07.26 成屋 十層 3房2廳2衛 56.6 24.6 1,305 190
2017.07.22 成屋 二層 3房2廳2衛 53.94 24.3 1,228 190
2017.07.15 成屋 七層 2房1廳1衛 42.06 26.6 1,000 180
2017.07.11 成屋 十四層 3房2廳2衛 56.6 25.8 1,360 190
2017.07.01 成屋 八層 2房2廳1衛 42.06 27.2 1,030 190
2017.06.23 成屋 十一層 2房2廳1衛 42.06 26.8 1,008 180
2017.06.19 成屋 三層 3房2廳2衛 54.89 24.4 1,265 200
2017.06.17 成屋 十層 2房2廳1衛 42.06 27.2 1,020 180
2017.06.07 成屋 六層 3房2廳2衛 51.04 26.6 1,241 180
2017.06.07 成屋 五層 3房2廳2衛 53.94 28.4 1,406 190
2017.05.22 成屋 九層 2房2廳1衛 30.5 28.2 860 —
2017.05.13 成屋 十一層 3房2廳2衛 54.89 28.1 1,438 210
2017.04.10 成屋 五層 3房2廳2衛 51.04 24.1 1,230 190
2017.04.06 成屋 七層 3房2廳2衛 54.89 24 1,318 200
2017.04.01 成屋 十五層 3房2廳2衛 54.89 27.3 1,500 200
2017.03.23 成屋 十五層 3房2廳2衛 56.6 27.9 1,579 200
2017.03.14 成屋 九層 3房2廳2衛 54.89 24.3 1,336 200
2017.02.25 成屋 三層 3房2廳2衛 53.94 24.4 1,318 190
2017.02.25 成屋 十層 3房2廳2衛 54.89 25.2 1,384 190
2017.02.19 成屋 九層 2房2廳1衛 42.06 23.8 999 180
2017.01.29 成屋 五層 3房2廳2衛 54.89 25.2 1,382 190
2016.11.29 成屋 十五層 2房1廳1衛 42.06 25.7 1,082 180

單價單位為萬元／坪，總價單位為萬元，車位為該筆交易所有車位的總價（萬元）。 車位價格只有部分成交會單獨揭露（本社區 57 筆有、14 筆未揭露）。 有揭露的那幾筆，單價已經是扣掉車位後的金額； 標示「未揭露」的，車位價含在總價裡，單價也含著車位，兩者不宜直接比。 標示「預售」者為預售屋買賣，交屋時間與成屋不同。 已排除實價登錄上標示解約的紀錄。資料來源為內政部不動產交易實價查詢服務網。 車位價格的完整分析見高雄車位值多少錢。

看屋前先知道的事

條件優勢
  • ✓全社區 57 戶、地上 15 層，平均每層約四戶，屬美術館特區的小規模社區。
  • ✓門牌只有美術東六街 79 號一支，社區範圍明確，查成交不易漏抓。
  • ✓公設比 36.89%、RC 結構，基地面積約 281 坪，屬小基地的中高樓層產品。
  • ✓成交坪數最小 41.7 坪、中位 53.0 坪、最大 56.6 坪，集中在四、五十坪。
要納入考量的地方
  • ・車位 52 個少於 57 戶，要先確認該戶是否附車位、是否含在買賣標的。
  • ・公設比 36.89% 在同區偏高，實際室內坪數會比權狀感覺少，建議現場丈量。
  • ・成交 14 筆但只命中 11 個門牌，樣本不到 25 筆，部分戶別缺可對照紀錄。

沐之森和同區相近社區的比較

同樣在美術館特區、完工年相近、而且成交筆數夠的社區裡，和沐之森條件最接近的是棋琴文美苑、漫光蒙梭、美術綠原道。這幾個社區裡近三年單價中位最高的是棋琴文美苑的 39 萬／坪、最低的是沐之森的 34 萬／坪，相差約 15%。沐之森本身是 34 萬／坪。但單價中位數只是起點——同一個社區內部光是樓層、面向與屋況造成的價差就可能超過社區之間的差距，真正要比的是你看的那一戶，不是整棟的中位數。

沐之森與棋琴文美苑、漫光蒙梭、美術綠原道的完工年、總戶數、樓層、公設比、車位與近三年單價中位數比較
項目 沐之森 本頁 棋琴文美苑 漫光蒙梭 美術綠原道
完工年 2016201520162016
總戶數 57 戶57 戶50 戶68 戶
地上樓層 15 層15 層26 層19 層
公設比 36.89%35.99%37%35.04%
車位 52個54個平面式80個（車位配比1:1.6）；成家網標示52個79（型式兩說）
近三年單價中位 34 萬／坪39 萬／坪35.5 萬／坪37.8 萬／坪
成交筆數 76845879

單價取近三年住家成交的中位數，已排除店面；標 ⁺ 者近三年不足三筆、改用全部歷史計算。 成交筆數為全部歷史的累計。規格取自各社區頁登載的公開平台資料，查不到的欄位留空。 挑選條件為同生活圈、完工年相差 8 年內、成交滿 10 筆。

學區

國小
中山國小
國中
七賢國中

中山國小為 115 學年度總量管制學校，設籍在學區內仍可能需要抽籤。學區以里、鄰劃分，同一條路的兩側也可能分屬不同學校，請用本站的學區查詢工具核對里別，並向學校確認當學年度的實際狀況。

用學區查詢工具核對里別 → 中山國小學區的其他社區 → 七賢國中學區的其他社區 →
FAQ

關於沐之森的常見問題

沐之森的成交行情大概多少？

＋

本頁列出沐之森逐筆實價登錄紀錄，標示日期、樓層、坪數與單價，比看單一平均價準確。目前 14 筆、涵蓋 2021 年 7 月到 2025 年 1 月，命中 11 個門牌，樣本偏少。不同樓層、面向與車位配置價差不小，建議逐筆比對。

沐之森的學區是哪裡？

＋

依現有資料為中山國小與七賢國中。學區以里、鄰劃分，同一條路甚至同一社區的不同門牌都可能分到不同學校。建議先用本站的學區查詢工具核對沐之森所在的里別，再向學校確認當年度劃分，以入學當年公告為準。

沐之森的公設比會不會太高？

＋

登載公設比為 36.89%，以同區同期大樓來說偏高。公設比高不一定是缺點，要看換到什麼；不過社區只有 57 戶，公共空間的分攤人數少，管理費負擔要一併評估。建議實際到現場看公設的使用狀況再判斷。

買沐之森要準備多少自備款？

＋

以本社區近期實價登錄成交總價的中位數 1,260 萬元估算，貸款八成、自備兩成的話，自備款大約是 252 萬元（77 筆成交，2016－2025 年）。實際成交總價因樓層、坪數與是否含車位而異，這只是抓一個量級。以貸款八成計，自備款約為總價兩成。另需仲介服務費、代書費、規費、契稅與裝潢預算。沐之森成交坪數多在四、五十坪之間，建議先用本站的房貸試算工具從月付金反推總價帶，再對照本頁逐筆紀錄挑樓層。

在看沐之森，或想賣掉手上這戶？

實價登錄是已經發生的事，屋主現在的開價與可談空間不會寫在上面。 澄果團隊長期在美術館特區成交，可以告訴你目前的實際市況。

想知道你在沐之森的那一戶值多少？我們用本頁這些成交紀錄，挑樓層、坪數與車位條件相近的來比，抓出區間並說明判斷依據。 不收費，也不需要先簽委託。

免費估價 → 來電諮詢 07-9766977 看在售物件 ↗

本頁的社區基本資料整理自公開資訊，成交紀錄來自內政部不動產交易實價查詢服務網， 僅供參考。建案規格、公設比與車位配置請以建商公開資料與產權登記為準； 實際成交條件因個案而異，簽約前請自行查證。